02 03 2017

( التقرير من إعداد التميمي وشركاه باللغة الإنجليزية، ومترجم للعربية بواسطة "زاوية عربي")

قضت محكمة التمييز بدبي، في استئناف الملكية رقم 167 لعام 2016 (الصادر بتاريخ 12 أكتوبر/تشرين أول 2016)، بأن مشتري الوحدات في المشروع السكني يحق له استرداد ما دفعه من مبالغ نتيجة لعدم إكمال البنية التحتية (المرافق الترفيهية وأعمال التشجير)؛ بحيث لم يتمكن المشتري من استخدام الوحدات للغرض المخصصة له. وكان هذا هو الحال رغم أن إنشاء البنية التحتية لم يكن جزءًا من العقد.

هذا وقد كان التميمي ممثلًا للمدعي الذي كسب القضية أمام محاكم دبي.

معلومات أساسية

ابتاع المشتري وحدتين سكنتين بسعر مُجمع قدره 16,433,400 درهم إماراتي، ودفع منه 4,900,350 درهم إماراتي؛ وكما هي الحال في كثير من الأحيان، كانت الوحدات جزءً من مشروع تم الترويج له باعتباره مشروعًا سكنيًا شاملًا، يتمتع بالمساحات الخضراء والمرافق.

وكان من المفترض أن يكون التسليم في يناير/كانون ثان عام 2010، لكن المطوَّر لم يكن قادرًا على تسليم الوحدات في ذلك الموعد، ومن ثم رفع المشتري الأمر للقضاء.

وفي وقت رفع الدعوى، تمكنت دائرة الأملاك والأراضي من التأكد من أن الوحدات كانت مسجلة باسم المشتري في سجل الملكية المؤقت ومن أن المشروع كان مكتملًا بنسبة 91.11%.

هذا وقد أوضح المطور بأنه يجب رفض الدعوى لأن الوحدات كانت مكتملة، وقدم شهادتين باكتمال الوحدات من مؤسسة الموانئ والجمارك والمنطقة الحرة، واللتان تثبتان اكتمال الوحدات، فضلًا عن شهادتين بعدم ممانعة توصيل مرفقي المياه والكهرباء.

المحكمة الابتدائية

رفضت المحكمة الابتدائية الدعوى على أساس أن الخبير الذي عيَّنته المحكمة قد أقر بأن الوحدات كانت مكتملة، وأن المشترى قد أخفق في دفع الأقساط المتبقية في الوقت المحدد.

محكمة الاستئناف

واستأنف المشتري، فكلَّفت محكمة الاستئناف خبيرًا آخر والذي أفاد في تقريره أن الوحدات كانت جزءً من المشروع الذي بدأ باعتباره مشروعًا سكنيًا شاملًا؛ ولم تكن البنية التحتية مكتملة بعد مما يعني أن الوحدات لا يمكن أن تُستخدم في الغرض المخصصة من أجله. وقد ابتاع المشتري الوحدات على أساس الكيفية التي رُوِّج بها للمشروع، وقد انساق للاعتقاد بأن البنية التحتية ووسائل الراحة متضمنة في سعر الشراء.

وعلى هذا الأساس ألغت محكمة الاستئناف قرار المحكمة الابتدائية، وقضت بأن العقد بين المشتري والمطور قد تم فسخه؛ وصدر أمر للمطور برد المبلغ الذي دفعه المشتري مع الفائدة، وعليه فقد استأنف المطور.  

محكمة التمييز

أفاد المطور بأنه أنجز المشروع وفقًا للخطط التي وافقت عليها السلطات المختصة؛ وقدَّم المطور شهادة إكمال البنية التحتية للمشروع وتقرير مرحلي للبناء. وأوضح المطور بأن هذه الأعمال (والتي تمثل 20% من المشروع) لم تكن جزءً من العقد وكانت قيد التنفيذ في الوقت الحالي. كما أنها كانت أعمال ثانوية وليست مبررة للإنهاء؛ وأشار المطور أيضًا إلى أن المشتري هو من قام بالإخلال بدفعه 25% فقط من سعر الوحدتين.

رفضت محكمة التمييز حجج المطور وقضت بأنه:

من الثابت وفقًا للمادة رقم 246 (1) من القانون المدني أنه يتعيَّن أداء العقود وفقًا للشروط الواردة فيها وبطريقة تتفق مع متطلبات حسن النية. والعقود غير مقصورة على التزام من جهة الطرف المتعاقد بالقيام بما هو منصوص عليه صراحة في العقد، بل يجب الالتزام بما هو تابع لها بموجب القانون والعرف وطبيعة المعاملة (المادة 246 (2)). كما أن المحكمة المختصة هي التي تُقيِّم هذه الأمور حسب تقديرها باعتبارها متقصية للحقائق. وتحقيقًا لهذا الأمر، فتقرر محكمة الموضوع ما إذا كان هناك أي تأخير من جانب المطور بشأن تنفيذ العقد، وما إذا كانت طبيعة ذلك التأخير تبرر انهاء العقد؛ ويتعين ممارسة تقدير المحكمة على نحو سليم وبالرجوع للأدلة المناسبة.

وبالنسبة للبيع المخالف للخطة، فيتعيَّن على المطور إكمال المشروع وتحقيق تسليم الوحدات المباعة للمشتري في الوقت المناسب. ولا يجوز للبائع تأخير إكمال المشروع وتسليم الوحدات المباعة بدون تحديد موعد قاطع.

ويجوز لأي طرف من الطرفين أن يمتنع عن تنفيذ الالتزام إذا أخفق الطرف الآخر في أداء التزامه المتبادل في الموعد المحدد؛ وهذا يعني أن للمشتري أن يمتنع عن دفع المبلغ المتبقي من ثمن الشراء، حتى إذا حان موعد استحقاق الدفع للحين الذي لم يعد فيه أي مبرر للشك بأن البائع لن يؤدي التزامه المتبادل (ما لم يتنازل المشتري لسبب ما عن حقه في الامتناع عن الدفع بعد إثبات عدم قدرة البائع على التنفيذ).

وفي هذه الحالة، أُبرِم الشراء منذ نحو ثماني سنوات، لكن المطور لم يقدم أي دليل على وجود أية عوائق أفضت إلى تأخير تنفيذ العقد. وعلاوة على ذلك، فإن المرافق غير المكتملة تعني أن المشتري لم يكن قادرًا على استخدام الوحدات للغرض الذي خُصِّصت له. وعليه فإن محكمة الاستئناف كانت على حق عند اكتشافها أنه كان للمشتري أن ينهي العقد ويسترد أمواله المدفوعة؛ وقد كانت استنتاجات محكمة الاستئناف سليمة ومبنية على أدلة كافية وموثوقة، كما أنها لا تتعارض مع القانون. وبناءً على ما سبق، فقد تم رفض الاستئناف.

الملخص

تتمثل أهمية هذا الحكم في أنه:

يؤكد على أن الأحكام السابقة التي قضت بأنه يجوز لطرف أن يمتنع عن التنفيذ (مثل دفع الأقساط) في الحالات التي يكون فيها الطرف الآخر غير مُخِل في واقع الأمر؛ لكن من الواضح أنه لن يكون قادرًا على التنفيذ (مثل المطور الذي لديه شهرين لإكمال المشروع لكنه لم يبدأ بعد)؛

ويُوسِّع أسباب الإنهاء فتشمل الحالات التي تكون فيها الوحدات مكتملة لكن بالرغم من ذلك لا يزال من الممكن إنهاء العقد لأن البنية التحتية المرتبطة بها قد تم تأجيلها، لذا فلا يمكن استخدام الوحدة للغرض المُخصَّصة من أجله في الموعد الذي تُسلَّم فيه. وبينما تدور كل حالة حول أسسها الموضوعية، فالحكم يشير على نحو مفيد إلى أن أحد العوامل التي ستنظر فيها المحكمة هي الكيفية التي تم بها الترويج للمشروع. ويتعين إثبات أنه تم الترويج للمشروع بطريقة تجعل المشتري يعتقد أن وسائل الراحة جزءً من الشراء. وفي هذه الحالة، تُقيِّم محكمة الاستئناف وضع المشروع في وقت رفع الدعوى وتقارنه بكيفية الترويج للمشروع عند بدئه؛ وخَلُصت محكمة الاستئناف إلى أن المشتري قد ابتاع الوحدات على أساس الكيفية التي تم بها الترويج للمشروع وانساق للاعتقاد بأن البنية التحتية ووسائل الراحة ستكون مشمولة ضمن سعر الشراء؛ وقد أيَّدت محكمة التمييز هذا النهج.



© Al Tamimi & Company 2017