عهد جديد في العقارات في البحرين

PHOTO

من قبل أونكار شانيان - u.chanian@tamimi.com - المنامة

القانون 27 لعام 2017.

صدر القانون رقم 27 لسنة 2017 بشأن إصدار قانون تنظيم قطاع العقارات (القانون الجديد) في الجريدة الرسمية بتاريخ 3 أغسطس 2017 ، مع بدء العمل بالفصل الأول في 1 سبتمبر 2017 ، والأجزاء المتبقية من القانون الجديد دخلت حيز التنفيذ في 1 مارس 2018. يحتوي القانون الجديد على 109 مادة وهو عبارة عن تشريع شامل يغطي مجموعة واسعة من القضايا المتعلقة بقطاع العقارات.

المجالات الرئيسية هي كما يلي:

إنشاء هيئة تنظيم عقارات

يتناول الفصل الأول من القانون الجديد إنشاء وكالة تنظيم عقارات (RERA) حيث ستنظم قطاع العقارات في البحرين. وقد تم مؤخراً الإعلان عن مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري (مجلس الإدارة) ، وتم تعيين المدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري ، الشيخ محمد بن خليفة بن عبد الله آل خليفة ، على النحو الواجب.

لدى مجلس الإدارة عدد من المهام التي تنتظره ، بما في ذلك تنفيذ خطة وطنية بشأن تنظيم قطاع العقارات وإصدار لوائح لتشغيل القانون الجديد.

تطوير قيد الإنشاء في البحرين

أحد أكثر الجوانب المنتظرة بفارغ الصبر من القانون الجديد كان تنظيم التطوير قيد الإنشاء. وقد حل القانون الجديد محل القانون رقم 28 لعام 2014 بشأن تطوير الملكية الذي كان يحكم في السابق جميع التطويرات قيد الإنشاء ، وإن كان القانون الجديد يحتوي على عدد من المتطلبات المماثلة.

سيحتاج المطورون الذين يبيعون عقارات على الخريطة إلى الحصول على "رخصة مطور" قبل القيام بأي أنشطة إنمائية - سيحدد قرار من مجلس الوزراء ما هو "التطوير العقاري" وسيصدر المجلس قرارًا يحدد المتطلبات للحصول على "ترخيص المطور" وتجديده وتعديله.

بمجرد حصول المطور على "ترخيص مطور" ، يتم تسجيل تفاصيله في "سجل المطور" الذي يحتفظ به مكتب التنظيم العقاري.

بالإضافة إلى الحصول على "ترخيص المطور" ، فإن القانون الجديد يتطلب من كل مشروع أو مشروع الحصول على "ترخيص تطوير". تحتفظ هيئة التنظيم العقاري "بسجل تطوير" يتضمن المعلومات التالية لكل تطوير مسجل:

الخطط والمواصفات والتصاميم ورسومات التطوير.

تفاصيل حساب الضمان وأية ضمانات مالية ؛ و

أي بيانات أخرى يراها المجلس مناسبة.

عند الحصول على "ترخيص تطوير" ، يجب على المطور أن يقدم إلى RERA ، من بين أشياء أخرى ، ما يلي:

سندات الملكية أو بديلها.

خطط الهندسة المعمارية والهيكلية المعتمدة ؛

بيان الطريقة الذي يوضح بالتفصيل اكتمال وتنفيذ أي مراحل من التطوير ؛

تصريح البناء

تقييم التطوير من مهندس مرخص له من COEPP ؛ و

أي معلومات أخرى تطلبها هيئة التنظيم العقاري على النحو الذي يحدده قرار من مجلس الإدارة.

يضع القانون الجديد التزامًا على المطورين بالمضي قدمًا في التطوير، وتتمتع RERA بصلاحية سحب "ترخيص تطوير" إذا لم يستمر التطوير كما هو مطلوب. سيتم تحديد المعايير الدقيقة بقرار من مجلس الإدارة.

على غرار التشريعات السابقة وأسواق دول مجلس التعاون الخليجي الأخرى ، سيطلب من المطور إنشاء حساب الضمان مع وكيل حساب مسجل. سيتم استخدام حساب الضمان لإيداع المبالغ التي تم الحصول عليها من بيع الوحدات في عملية التطوير ، وسوف يشمل أي تمويل تم الحصول عليه من أجل التطوير. سيتم إصدار المزيد من التفاصيل حول مبلغ الإيداع الأولي والقواعد المتعلقة بحساب الضمان عن طريق قرار من مجلس الإدارة بالتنسيق مع مصرف البحرين المركزي.

يتم تعيين حساب الضمان حصريًا للتطوير ، وأي مبالغ يتم إيداعها في حساب الضمان يجب أن تكون "مسيجة" ولن يكون من الممكن ضبطها أو استخدامها من قبل أي دائن للمطور. يجب إبقاء نسبة معينة من القيمة الهيكلية للتطوير في حساب الضمان لمدة 12 شهراً بعد بيع آخر وحدة ضمن التطوير. يجب استخدام هذا المبلغ لعلاج أي عيوب داخل التطوير.

أحد المتطلبات الهامة للقانون الجديد يمنع أي تسويق للتطوير قيد الإنشاء، سواء محليًا أو دوليًا ، دون تسجيل التطوير.

هناك انتظار للعديد من الأنظمة الأخرى من المجلس ، حيث يعضها سيتناول ما يلي:

أحكام وشروط عقود البيع المستخدمة في تطوير الخارطة ؛

قيام المشتري ببيع وحدة ما للبيع قبل استكمالها ؛ و

إلغاء التطوير.

السمسرة والقيمون وإدارة الممتلكات

الأقسام 3 و 4 و 5 من القانون الجديد تغطي السماسِرة ، والمقيمين ، وإدارة الممتلكات على التوالي، مع كل مهنة مطلوبة للحصول على ترخيص من هيئة التنظيم العقاري للممارسة. سيصدر المجلس القرارات التي تحدد متطلبات إضافية ، ولكن هناك قيد هام واحد للقانون الجديد هو أن أنشطة التقييم والوساطة لا يمكن القيام بها من قبل نفس الشركة.

الملكية المشتركة وجمعيات مالكي المنازل

اﻟﺗﻐﯾﯾرات اﻟرﺋﯾﺳﯾﺔ ﻣن اﻟﻘﺎﻧون اﻟﺳﺎﺑق ھﻲ أﻧﮫ ﯾﺗﻌﯾن إﻧﺷﺎء راﺑطﺔ ﻣﺎﻟﮐﻲ اﻟﻣﻧﺎزل (HOA) ﻋﻟﯽ ﺑﯾﻊ وﺣدة واﺣدة (ﺑدﻻً ﻣن 4) وﯾﺟب أن ﺗﮐون ﺟﮭﺔ ﻣدﻣﺟﺔ. أيضًا ، سوف تكون قادرة على "تسجيل جمعية أصحاب المنازل" HOA الآن في مكتب المسح وتسجيل الأراضي وسوف تشكل جزءًا من صك الملكية من أي ملكية مشتركة وهي مملوكة بشكل مشترك.

تسجيل الحقوق

ينص القانون الجديد على أن يتم تسجيل جميع حقوق الملكية "الحقيقية" والتي تشمل عقود الإيجار طويلة الأجل وحقوق المساطحة والرهون العقارية.

ضربات الجزاء

ينطوي عدم الامتثال للقانون الجديد على عقوبات صارمة تتراوح بين السجن لمدة تصل إلى سنتين وغرامة تصل إلى 50 ألف دينار بحريني.

خاتمة

سوف يوفر القانون الجديد مع القرارات التي تلت ذلك، تشريع شامل يتناول قطاع العقارات في البحرين. إن إنشاء مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) بصفتها الجهة التنظيمية يمثّل السلطة الحكومية اللازمة لتطبيق القانون الجديد الأنظمة الجديدة مع وجود مثل هذا التنظيم الذي من شأنه أن يوفر مساحة متكافئة لأصحاب المصلحة ويعطي ثقة أكبر للمستثمرين في السوق.