نظرة عامة على القوانين والممارسات العقارية السعودية

PHOTO

بقلم جيريمي سكوت - j.scott@tamimi.com - مركز دبي المالي العالمي

محمود خودا بخش - m.khodabaksh@tamimi.com - الرياض

محمد نجم - m.negm@tamimi.com - الرياض

مايو 2018

الغرض من هذه المقالة هو تزويد المطورين والمستثمرين وأصحاب المصلحة الآخرين بنظرة عامة على القوانين واللوائح الرئيسية التي تؤثر على الممارسة العقارية في المملكة العربية السعودية ، وكذلك القضايا العملية التي يجب أخذها بعين الاعتبار.

من يستطيع امتلاك العقارات في المملكة العربية السعودية؟

لدى مواطني مجلس التعاون الخليجي (الخليجي) وشركات دول مجلس التعاون الخليجي (مع المساهمين الذين هم جميع مواطني دول مجلس التعاون الخليجي) حقوق معينة في امتلاك الأراضي ، مع مراعاة عدد من القيود. يجوز لشركة خليجية أو مواطن من دول مجلس التعاون الخليجي استئجار أو شراء أراض لاستخدامها في أي نشاط تجاري مرخص من الأرض ، ويمكن أن يمتلك عقارات سكنية في المملكة العربية السعودية ، باستثناء العقارات الواقعة بالقرب من مكة والمدينة.

الأجانب (كونهم من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي أو الشركات غير المملوكة بنسبة 100% من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي) لديهم حقوق معينة في امتلاك الأراضي والممتلكات في المملكة العربية السعودية. تنظم الملكية الأجنبية للوائح العقارية (الصادرة بموجب المرسوم الملكي رقم م / 15 وتاريخ 17/4/1421 هـ الموافق 19 يوليو 2000) حيازة الأجانب من غير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي للعقارات في المملكة العربية السعودية. بموجب هذه اللائحة ، يسمح بملكية واستثمار العقارات من قبل مستثمر أجنبي ، رهناً بالحصول على ترخيص استثمار أجنبي من الهيئة العامة للاستثمار في المملكة العربية السعودية (SAGIA).

يجوز لشركة تطويرية غير خليجية ، تخضع لشروط ترخيص معينة من قبل الهيئة العامة للاستثمار ، تملّك العقارات فيما يتعلق بمشروع معين لتطوير العقارات بشرط أن يكون تشييد المباني للأغراض الاستثمارية (سواء من خلال البيع أو الإيجار) ، ويتم تنفيذه من قبل مقاول مرخص من السعودية.

يجوز للكيان غير الخليجي أن يمتلك عقارات في المملكة العربية السعودية تكون مطلوبة بشكل معقول من أجل (1) القيام بأنشطته المهنية أو الفنية أو الاقتصادية ، بما في ذلك مقارها ومستودعاتها ، أو (2) مساكن خاصة لموظفي الإسكان في المشاريع المرخصة ، أو (3) الاستخدام السكني من قبل الأفراد ذوي الإقامة القانونية العادية.

تمنع الكيانات المملوكة لأجانب من الحصول على أي حق في العقارات في العقارات داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة. هناك أيضا قيود على الملكية بموجب قرارات أخرى لمجلس الوزراء السعودي ، وقرارات ملكية تحظر صراحة اكتساب العقارات في أماكن محددة.

هناك قواعد أخرى يمكن بموجبها لفرد أجنبي أن يمتلك عقارات في المملكة العربية السعودية إذا كان لديه وضع إقامة قانوني طبيعي ولديه تصريح من وزارة الداخلية.

يجب الإشارة إلى أن المملكة العربية السعودية لديها قانون صارم ضد المواجهة ، ويجب مراعاته بعناية عند هيكلة الاستثمارات من خلال كيان ما.

الملكية ونظام التسجيل

ينص قانون التسجيل العقاري ، الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 6 بتاريخ 9/21423 هـ ، على إنشاء نظام فعال لتحديد ملكية الأراضي وامتلاكها وتسجيلها، يتسم بالفعالية ويشمل في النهاية جميع العقارات في المملكة. يدعم هذا القانون أيضًا القوانين التالية المتعلقة بمسح الأراضي وبيع الوحدات في المبنى:

قانون هيئة المسح العام. و
نظام تملك الوحدات والممتلكات والوحدات والشقق وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي رقم 5 بتاريخ 11/2/1423 هـ الموافق 24/4/2002.

لكن في الممارسة العملية ، يبقى النظام أقل هيكلية مما هو مذكور في القوانين المذكورة أعلاه ويمكن مقارنة الممارسة مع "نظام الأفعال" حيث تم تتبع الملكية من خلال الاتفاقيات التعاقدية المختلفة بين المشتري والبائع ، مع "كاتب العدل الأول"، مع إتمام تغيير في الملكية وتسجيل مثل هذه التفاصيل في سجل تحتفظ به وزارة العدل. قد تختلف هذه الممارسة في مناطق مختلفة وقد يتم تطبيق قواعد منفصلة في المدن الاقتصادية.

المدن الاقتصادية

هناك عدد من المدن الاقتصادية التي هي في مرحلة التطوير في المملكة العربية السعودية ، وهي مدينة الملك عبد الله الاقتصادية ، ومدينة المعرفة الاقتصادية ، ومدينة الأمير عبد العزيز بن مساعد الاقتصادية ومدينة جازان الاقتصادية.

تم إصدار اللائحة من قبل هيئة المدن الاقتصادية لتسجيل جميع الشركات الأجنبية المقامة في المدن الاقتصادية وتسجيل جميع سندات الملكية باسم الكيانات الأجنبية المنشأة في المدن الاقتصادية وإصدار تراخيص وموافقات أخرى لخدمة مقدمي الخدمات مثل التبريد المحلي ، التخزين ، الخدمات اللوجستية ، إلخ في المدن الاقتصادية.

صناديق الاستثمار العقاري

في عام 2016 ، أصدرت هيئة السوق المالية قواعد جديدة تسمح بتشكيل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (REITs) في السوق المالية السعودية (تداول) ، في محاولة لفتح سوق العقارات أمام الاستثمار من قبل مجموعة واسعة من المستثمرين . تغطي القواعد إدارة وتشغيل وملكية صناديق الاستثمار العقاري أو الـ REITs.

الاشتراك في REIT مفتوح ليس فقط للسعوديين ، ولكن أيضًا لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي وغير السعوديين المقيمين في المملكة العربية السعودية. كما يسمح للمستثمرين الأجانب غير المقيمين بالتداول في وحدات صناديق الاستثمار العقاري في تداول.

مبيعات مشاريع قيد التنفيذ

في 6 سبتمبر 2016 ، تم تمرير القرار رقم 56 بشأن اللوائح الخاصة ببيع العقارات قيد التنفيذ لتوفير حماية إضافية للمستهلك فيما يتعلق بمبيعات المشاريع قيد التنفيذ .

قبل إجراء أي مبيعات لمشاريع قيد التنفيذ ، سيتعين على مطور البرامج تسجيل المشروع مع لجنة البيع خارج السوق في وزارة الإسكان. يجب على المطور أن يثبت أنه يمتلك القدرة المالية لتنفيذ المشروع وأنه وضع ضمانات كافية في مكانها ، وعلى وجه الخصوص ، فتح حساب الضمان لضمان أن يتم جمع مجموعات من مشترين الوحدة لمشروع معين بشكل صحيح نحو ذلك المشروع المعني ولم يتم إنفاقه على مشاريع أخرى غير ذات صلة.

كما تنص اللائحة على الإشراف على تقدم البناء من قبل مكتب الاستشارات (المعتمد من قبل منظمة المهندسين السعوديين) ، والتي ستوفر تقارير فنية ربع سنوية عن حالة المشروع حتى الانتهاء.

رهن العقارات

تم إصدار قانون الرهن العقاري المسجل في عام 2012.

هذا القانون الجديد هو خلق الثقة حول أولوية الديون المضمونة برهن عقاري مسجل والتخلص من الممارسة التي بموجبها ستتسبب البنوك في قيام المقترض بنقل الملكية مباشرة لعقار ما، لمرشح مسمى من قبل البنوك في مدة التمويل ، مع عودة الملكية إلى المقترض بمجرد سداد التمويل.

ومن الجوانب المهمة في القانون أن الديون التي يضمنها الرهن العقاري لا يجب أن تكون مرتبطة بتمويل تقليدي يتم بموجبه دفع الفائدة ، ولكن يجب أن يكون ذلك بموجب معاملة تمويل متوافقة مع الشريعة الإسلامية بموجب قوانين المملكة العربية السعودية.

الملكية المشتركة للعقار

قانون التملك والفرز للوحدات العقارية الصادرة بمقتضى قرار مجلس الوزراء رقم (40) وتاريخ 9/2/1423 هـ والموافق عليه بالمرسوم الملكي رقم (م / 5) وتاريخ 11/2/1423 هـ وتعديلاته. تنظم اللوائح التنفيذية الصادرة بموجب القرار الوزاري رقم (11985) تاريخ 21/2/1424 ("قوانين الملكية المملوكة بشكل مشترك") تكوين جمعيات مالك المنزل وإدارة الممتلكات المشتركة.

تضع قوانين العقار المملوك بشكل مشترك الأساس لضمان إدارة الممتلكات المشتركة وفقًا للممارسات الصناعية الجيدة ، بما في ذلك صيانة المناطق المشتركة وإدارة صناديق الجمعيات التابعة لأصحاب المساكن والأصول المشتركة. إن مستوى تنفيذ قوانين رابطة أصحاب المنازل هذه متغير ، وغالباً ما يحتفظ المطورون بدور إداري في هذه المباني.

بما أنّه من الرجح نمو شعبية ملكية الشقق، فقد أخذت وزارة الإسكان دورًا أكبر في دعم وتنظيم جمعيات مالكي المنازل ، ونشرت مؤخرًا "قانون داخلي" يحدد أفضل الممارسات فيما يتعلق بالعمليات الداخلية لرابطات مالكي المنازل.

ضريبة القيمة المضافة

كانت المملكة العربية السعودية إلى جانب الإمارات العربية المتحدة ("الإمارات")، أول دول مجلس التعاون الخليجي التي تطبق ضريبة القيمة المضافة ("ضريبة القيمة المضافة"). تم تنفيذ ضريبة القيمة المضافة ويتم دفعها اعتبارًا من 1 يناير 2018.

كما هو الحال في الإمارات العربية المتحدة ، سيتم تصنيف إمدادات العقارات التجارية بمعدل 5 في المائة سنوياً. على عكس دولة الإمارات العربية المتحدة ، حيث يكون العرض الأول صفر ، فإن إمدادات العقارات السكنية سوف يتم تصنيفها بشكل قياسي ، باستثناء الإمدادات عن طريق الإيجار المعفى.

قد تشكل مبيعات المباني التجارية المشغولة أيضًا مبيعات لنشاط تجاري ، وبالتالي تقع خارج نطاق قانون ضريبة القيمة المضافة.

إتمام

إتمام (مركز خدمات المطورين) هو مبادرة حكومية تهدف إلى تسهيل مطوري العقارات عبر مراحل مختلفة من مشاريعهم التنموية.

أعضاء إتمام الدائمين هم، وزارة الإسكان، وزارة الشؤون البلدية والقروية، ووزارة العدل وغيرها.

في جوهرها ، تعمل Etmam كمركز اتصال بمتابعة مع السلطات المعنية لتجنب التأخير المفرط في عملية الترخيص والموافقة على التطوير العقاري ، وعلى وجه الخصوص ، المشاريع السكنية والتجارية التي تضم أكثر من 50000 متر مربع.

من بين أمور أخرى ، يقوم Etmam بتسهيل المطور فيما يتعلق بما يلي:

الموافقة على تقسيم الأراضي ؛
الموافقة على خطط التنمية الشاملة ؛
إصدار تصاريح البناء.
إصدار شهادات استكمال البناء.
إصدار تراخيص مبيعات على الخارطة ؛ و
إصدار رخص تسويق مشاريع قيد التنفيذ داخل المملكة العربية السعودية لمشاريع قيد التنفيذ خارج المملكة العربية السعودية.

كما ترحب Etmam أيضًا بالاتصالات المقدمة من المطورين وتعقد اجتماعات دورية في محاولة للتغلب على معوقات المشاريع غير الضرورية وضمان التحسين المستمر لخدمات إتمام.

إيجار

أطلقت وزارة الإسكان في المملكة العربية السعودية مؤخرًا شبكة Ejar الخاصة بها. يمكن الآن لمالكي العقارات والمستأجرين (بما في ذلك المغتربين) تنزيل تطبيق ، مما يسمح للمستخدم بما يلي:

البحث عن وكلاء العقارات المرخصين لتأجير الممتلكات ؛
التحقق من هوية المالك أو المستأجر قبل إبرام عقد الإيجار ؛
التحقق من ملكية الوحدة وسلطة ممثل المالك ؛
الإبلاغ عن انتهاكات لفريق الإشراف في Ejar ، بما في ذلك السماسرة الذين يتقاضون عمولة مفرطة ، وسطاء يتقاضون عمولات على تجديد عقود الإيجار ، وسطاء يتواطؤون بهدف التلاعب في الإيجار ، وفشل الملاك في تسجيل عقود الإيجار على شبكة Ejar.

الهيئة العامة العقارية

تم إنشاء الهيئة العامة للعقارات بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 239 بتاريخ 25/4/1438. الغرض من السلطة هو تعزيز الشفافية ، وتحفيز الاستثمار وتوفير حماية المستهلك في صناعة العقارات.

بدأت السلطة بالفعل العمل على تعزيز الشفافية من خلال تطوير مؤشرات الأسعار (البيع والتأجير) وغيرها من المؤشرات المتعلقة بالتقدم في البناء.

لتحفيز الاستثمارات ، أجرت الهيئة العديد من المقارنات المحلية والدولية بهدف تنفيذ أفضل الممارسات القائمة على التجارب العالمية من المنظمين العقاريين ذوي السمعة الطيبة في أستراليا والولايات المتحدة وهونغ كونغ وسنغافورة والإمارات العربية المتحدة. ومن المفهوم أن الهيئة ستخرج أيضا بالتغييرات المقترحة في اللوائح من أجل تقليل عدد المنازعات المتعلقة بالملكية ووقت معالجتها.

بالإضافة إلى ذلك ، تهدف الهيئة إلى تنظيم مختلف البرامج التدريبية والدورات المعتمدة في محاولة لزيادة المهارات والجودة بين مختلف أصحاب المصلحة في سوق العقارات.

قانون الضريبة غير القانونية / البيضاء

قامت حكومة المملكة العربية السعودية بفرض ضريبة على الأراضي الحضرية غير المطورة ، والتي يطلق عليها "الأراضي البيضاء".

يُزعم أن قانون الضرائب على الأراضي الشاغرة يحقق ما يلي:

زيادة توافر الأراضي لأغراض التنمية من أجل تحقيق التوازن بين العرض والطلب ؛
توفير أراضي سكنية بتكلفة معقولة ؛ و
تشجيع المنافسة العادلة ومكافحة الممارسات الاحتكارية.

معدل الضريبة المفروضة على الأراضي الشاغرة المملوكة للأشخاص غير الحكوميين هو بمعدل 2.5 % من قيمة الأرض ، تدفع في السنة.

على الرغم من أنه ليس مبلغًا كبيرًا بشكل غير معقول في حد ذاته (عند مقارنته بغيره من الضرائب العقارية المماثلة في ولايات قضائية أخرى) ، فعندما تظل الأراضي الشاغرة خالية من الدخل ، يكون هناك حافز أقل على مالك الأرض لاحتجاز الأرض غير المطورة.

وتتفق هذه الضريبة الجديدة مع سياسات حكومة المملكة العربية السعودية لتحفيز التنمية وزيادة الإسكان الميسور التكلفة في جميع أنحاء المملكة.

استنتاج

من الواضح أن رؤية 2030 ستخلق العديد من الفرص في قطاع العقارات وستكون بمثابة قوة دافعة لإصدار لوائح وإرشادات إضافية لتبني أفضل الممارسات الدولية وتجعل المملكة العربية السعودية رائدة في مجال الاختيار العقاري.