هل يحقق الإكسبو تأثير طويل المدى على عقارات دبي؟

شهدت دبي خلال الأشهر الأخيرة دفعة للسوق العقاري متمثلة في ارتفاع أسعار شرائح مختلفة من العقارات، وبالأخص الفيلات، إلا أن إيجارات الشقق مازالت تعاني من انخفاض وهو ما يشير بشكل عام إلى استمرار معاناة القطاع التي بدأت منذ 7 سنوات.

وأظهرت بيانات نقلتها وكالة رويترز عن "سي.بي.آر.إي"، وهي شركة أمريكية تقدم خدمات في مجال الاستثمار العقاري، تراجع متوسط الإيجارات في دبي بنسبة 2.7% خلال العام المنتهي في شهر أغسطس.

وتشير نفس الاحصائيات إلى تراجع إيجارات الشقق بنسبة 5.2% على أساس سنوي في أغسطس، وسط هبوط معدلات التوظيف نتيجة لآثار فيروس كورونا. كذلك تراجعت معدلات الإشغالات في مستويات مختلفة من المكاتب بين 4.1% و6.5% على أساس سنوي في الربع الثالث من العام الحالي.

على جانب آخر، ارتفع متوسط إيجارات الفيلات 15.5% على أساس سنوي، وهو أعلى معدل نمو مسجل للقطاع في شهر أغسطس الماضي.

فلماذا ارتفعت إيجارات الفيلات على عكس الشقق؟ 

يقول المحللون إن زيادة الطلب على الفيلات والتاون هاوس في الأشهر الأخيرة هو نتيجة احتياج العملاء للعمل من المنزل والبقاء فيه فترات أطول على أثر الجائحة، مما انعكس على الحاجة إلى مساحات أكبر ووسائل ترفيه أكثر.

ويعتقد المحللون أيضا أن إكسبو 2020 دبي قد أعطى دفعة إضافية لأسعار إيجارات الفيلات نتيجة لجذب مستثمرين من كافة أنحاء العالم للمشاركة في الحدث الذي انطلق في مطلع أكتوبر وسيستمر حتى نهاية مارس من العام القادم.

وبالرغم من التعافي النسبي، لا يزال متوسط معدلات إيجارات الفيلات الحالي أقل بنسبة 25% من المقابل له في 2014، العام الذي شهد آخر أعلى معدلات إيجارات قبل بداية أزمة العقارات في دبي، وفقا لفيصل دوراني، رئيس أبحاث الشرق الأوسط لدى Knight Frank وهي شركة استشارات عقارية مقرها لندن.

وقال دوراني لموقع زاوية عربي خلال حديث هاتفي "وبالنظر إلى الشقق، سنجد أن معدلات إيجاراتها أقل بنسبة 40% من ما كانوا عليه في 2014".  

وأضاف "قد نشهد بعض الاستقرار في معدلات إيجارات الشقق لكنها أرخص بكثير مما كانت عليه منذ 7 سنوات".

وكان القطاع العقاري بدبي قد عانى بسبب انهيار أسعار النفط في 2014 و2015، وهو ما أدى إلى زيادة العرض مقارنة بالطلب لسنوات.

وفي 2020، أدت الجائحة إلى مغادرة الكثير من الأجانب، وهم الجزء الأكبر من العمالة في دبي حيث يمثلون أكثر من 80% من سكان الإمارة، مما انعكس بالسلب على معدلات التوظيف والطلب على الشقق المعروضة للإيجار.

وتمثل الشقق المكونة من غرفة وغرفتين، وهي من الفئات الأكثر رواجا بين العاملين في دبي، أكثر من ثلث إجمالي عدد الوحدات السكنية بكافة أنواعها في الإمارة، بنسبة حوالي 20% و15.8% على التوالي، وفقا لدوراني.

هل يعطي الإكسبو دفعة لإيجارات الشقق مثل الفيلات؟  

لكي يكون للإكسبو هذا التأثير يجب أن يساهم في توفير فرص عمل تجذب عاملين جدد، مما سيزيد من الطلب على شقق الإيجار.

ويعتقد دوراني من Knight Frank أن سيكون للإكسبو تاثير كبير على تعافي اقتصاد دبي، إلا أنه يظن أن مدى تأثيره على معدلات التوظيف لا يمكن التكهن به بسبب كوفيد.

وقال إن الإكسبو "سيلعب دور كبير في تنشيط السياحة وبالتالي دفع النمو الاقتصادي"، مضيفا أن قطاع الضيافة سيكون المستفيد الأكبر من الحدث.

إلا أن تأثير الإكسبو على القطاع السكني حتى الآن "محدود" على حد تعبيره، مضيفا أنه "من شبه المستحيل التكهن بأي تأثير مباشر للإكسبو على سوق الإيجارات السكنية" أو معدلات التوظيف.

ووفقا لإكسفورد إيكونوميكس المتخصصة في التحليلات والتوقعات الاقتصادية، انخفضت معدلات التوظيف في دبي بنسبة 10.4% خلال عام 2020.

وتتوقع إكسفورد إيكونوميكس هذا العام أن ترتفع معدلات التوظيف في الإمارة بنسبة 3.5%، وذلك بعد أن بدأ الاقتصاد في التعافي على خلفية حملة تطعيمات مكثفة وإنهاء الاغلاق مبكرا مقارنة بمدن اخرى، مما ساهم في تعافي قطاعي السياحة والعقارات الحيويين.

وقال ديفيد أوين الباحث الاقتصادي في مجموعة IHS Markit في احدث تقرير مؤشر مدراء المشتريات PMI والذي يقيس حال القطاع الخاص الغير نفطي في الإمارات لشهر سبتمبر إن اقتصاد الإمارات بشكل عام  يبدو في حالة جيدة مع بداية معرض إكسبو 2020.

وأضاف أوين في التقرير "تتوقع الشركات أن يزيد معرض إكسبو 2020 من حجم المبيعات في الأشهر المقبلة، مما يدعم انتعاش في توقعات الأعمال للمرة الأولى منذ شهر يونيو".  

فالسر أو الحل إذن في "التوظيف".

 

للمزيد عن سوق العقارات في دبي اضغط هنا 

 

(إعداد: شريف طارق، ويعمل شريف مع أهرام اونلاين وافريكا ربورت، وهو أيضا رئيس تحرير نشرة دلتا دايجست، وقد عمل سابقا في مؤسسات إعلامية أخرى من بينها لوس أنجلوس تايمز)  

(للتواصل: yasmine.saleh@refinitiv.com)

© ZAWYA 2021