من نور الريس - n.alrayes@tamimi.com - المنامة

في فبراير 2018 ، سوف تدخل المادة 4 من قانون الإيجار رقم 27 لعام 2014 ("قانون الإيجار") حيز التنفيذ. تتناول المادة 4 حق المالك في إنهاء عقد الإيجار المبرم قبل سريان القانون.

طال انتظار قانون الإيجار، حيث لم يكن هناك قانون موحد للتأجير في السابق ، وكانت الأحكام التي تنظم عقود الإيجار موجودة في العديد من القوانين. وتنص المادة 2 من قانون الإيجار على إلغاء جميع قوانين الإيجار القائمة ، في حين تنص المادة 3 على تطبيق القانون المدني رقم 19 لعام 2001 في حالة عدم وجود حكم ذي صلة في قانون الإيجار. وبالإضافة إلى ذلك ، ينص قانون إصدار القانون على أن قانون الإيجار يجب أن يطبق وفقا للمادة 6 ، التي تنص على أن القانون يبدأ العمل به بعد ستة أشهر من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية (أي في 8 فبراير 2015).

تظل عقود الإيجار الخاضعة لأحكام المرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970 سارية المفعول لمدة ثلاث سنوات. تدخل فترة الثلاث سنوات حيز التنفيذ في 8 فبراير 8 2015 وتنتهي في 7 فبراير 2018. ومع ذلك ، يتم إبرام عقود جديدة بين الملاك والمستأجرين وفقًا لقانون الإيجار الجديد. وهذا يعني أن العقود بموجب المرسوم بقانون رقم 9 لعام 1970 سيتم تجديدها وتمديدها بقوة القانون لمدة ثلاث سنوات. يمنح المستأجر حقوقه بموجب اتفاق هذه الفترة ، على افتراض أنه يمتثل لالتزاماته القانونية.

على مدى السنوات السبعين الماضية خضعت عقود الإيجار لقوانين مختلفة ، بما في ذلك القانون المدني والقانون رقم 9 لعام 1970. والفرق الكبير بين هذه القوانين وقانون الإيجارات الأخير يتعلق بمسألة التمديد القانوني لعقود الإيجار نفذت في البداية في محافظتي المنامة والمحرق ، لكنها امتدت فيما بعد إلى جميع المحافظات في جميع أنحاء المملكة من قبل المحكمة الدستورية في حكم تاريخي في قضية رقم. 2 من 2013.

بموجب التمديد القانوني ، يستحيل على المؤجر طرد المستأجر إذا تم استخدام الوحدة المؤجرة لأغراض تجارية، احتل المستأجرون المبنى دون أن يتمكن المالك من طرد المستأجر ، ودون أن يتمكن المالك من زيادة الإيجار أكثر من مرة وبنسبة إجمالية تتجاوز 10%.

وبحلول 8 فبراير 2018 ، لن يكون الإمتداد القانوني متاحًا ، ويحق للمالك الطلب من المستأجر إخلاء المبنى المستأجر فور انتهاء العقد. ولذلك يعتبر البعض القانون الجديد في صالح الملاك ، بعد فترة طويلة من القانون أعطت الأولوية لحقوق ومصالح المستأجرين.

مع دخول المادة 4 من قانون الإيجار حيز التنفيذ هناك قضية قانونية تتطلب اهتمام الملاك قبل أن يتم إخلاء المستأجر. يتطلب قانون الإيجار من المالك إخطار المستأجر بأنه سيحتاج إلى إخلاء المبنى قبل ثلاثة أشهر على الأقل من طلب الإخلاء. تنص المادة 34 / ب من قانون الإيجارات على ما يلي:

"على المستأجر ، إذا رغب في إخلاء المبنى أو الوحدة المؤجرة ، أن يعطي المؤجر خطابًا مسجلاً يخطر المؤجر ويحصل على إشعار باستلامه ، قبل ثلاثة أشهر على الأقل من تاريخ انتهاء الاتفاقية".

ونتيجة لذلك ، من غير المحتمل أن يتم إجبار أصحاب الأعمال على الإخلاء فورًا بعد تنفيذ المادة 4 أو أن يتم إخلاؤهم دون أن يتم إخطارهم بالشكل المناسب ويتم منحهم فترة معقولة من الزمن للعثور على وحدات بديلة.

من المهم أن يلتزم الملاك بالقانون الجديد عند سعيهم لطرد المستأجرين. يجب إخطار المستأجر قبل ثلاثة أشهر من التاريخ المعني وبواسطة طريقة تتوافق مع القانون (أي البريد المسجل بإشعار بالاستلام). هذه الطريقة في الخدمة تمكن المحكمة من التأكد من أن المستأجر في حالة إخطار. قد يؤدي الفشل في استيفاء هذه المتطلبات القانونية إلى رفض إجراءات الطرد من قبل لجنة منازعات الإيجار.

ومع ذلك ، لا يزال من الصعب التنبؤ بكمية الأضرار التي ستُمنح للمستأجر من أجل الإخلاء غير المشروع ، وهو أمر يمكن توضيحه في الأشهر القادمة. يبقى أن نرى ما إذا كان القضاء سيوفر الحماية القانونية والعلاج لأي مستأجر إذا ثبت أن المالك يسيء حقه في طرد المستأجر.

تنص المادة 28 من القانون المدني على ما يلي:

"تكون ممارسة الحق غير قانونية في الحالات التالية:

إذا كان الهدف الوحيد منه هو إيذاء شخص آخر ؛

إذا كان يهدف إلى تحقيق مصلحة أو مصالح غير قانونية ؛

3 - إذا كانت المنفعة أو الفوائد المرجوة لتحقيقها غير متناسبة مع الضرر الذي يسببه ذلك لشخص آخر ؛ و

إذا كان مصممًا لإحداث ضرر جسيم وغير عادي لأطراف ثالثة ".

المادة المذكورة أعلاه من القانون المدني قد توفر الحماية القانونية للمستأجرين ضد الطرد غير المشروع. العلاج المحتمل هو التعويض ، بدلاً من إجبار المالك على تجديد عقد الإيجار. ومع ذلك ، فإن تفسير المادة 4 لم يتم اختباره أمام المحاكم البحرينية ، وفي الواقع ، قد يكون من الصعب على المستأجرين إثبات أي إساءة من جانب المالك.

© Al Tamimi & Company 2018