5 نصائح حول كيفية تجنب نزاعات إدارة الفنادق

بقلم دلال الحوطي - d.alhouti@tamimi.com - مركز دبي المالي العالمي

مايو 2018

صناعة الضيافة هي قطاع اقتصادي في حالة تغير مستمر. للحفاظ على القدرة التنافسية ، يجب أن يكون كل من صاحب الفندق والمشغل على استعداد للاستجابة للتغيرات في السوق قبل أن يتم فرض التغيير عليهم. فعلى سبيل المثال ، اضطر مشغلو الفنادق إلى التكيف مع التوسع السريع لمنصات الحجز عبر الإنترنت ومقدمي خدمات الإقامة البديلة ، وتغيير متطلبات المسافرين والضيوف (خاصة جيل الألفية) ، واختلال الصناعة بشكل عام. يمكن للطبيعة التنافسية لهذه الصناعة ، إلى جانب الاتجاهات والمنتجات التي تتحرك باستمرار توفير أرضية خصبة لنشوء النزاعات.

في حين أنّ التصميم المبدئي للفندق سيكون خاضعًا لاتفاقية الخدمات الفنية (TSA) ، فستكون علاقة صاحب الفندق مع المشغل الأقرب خلال تشغيل الفندق ، والتي تحكمها اتفاقية إدارة الفندق ('HMA '). عادة ما تكون مدة الاتفاقية 10 - 20 سنة ، وبالتالي ضمان أن HMA واضحة وقابلة للتطبيق في تحديد الحقوق، والالتزامات الخاصة بمالك الفندق والمشغل، أمر بالغ الأهمية للنجاح المالي لأعمال الفنادق ، تعويض المشغل ، وﻋﻮدة اﺳﺘﺜﻤﺎر ﻣﺎﻟﻚ اﻟﻔﻨﺪق.

في حين أن شركة تشغيل فنادق دولية سيكون لديها ، بعد سنوات من الخبرة ، فهم متطور لأحكام HMA القياسية ، والأهم من ذلك ، النتائج المحتملة لهذه الأحكام على المستويين التجاري والتشغيلي ، قد تكون معرفة صاحب الفندق أكثر محدودية. ونتيجة لذلك ، يمكن أن يكون هناك فجوة في التفاهم بين المشغل والمالك في مختلف الاتفاقيات الصناعية والشروط والأحكام المحددة التي تقوم عليها HMAs. على سبيل المثال ، قد يكون من الضروري أن نوضح للمالك أنه ، في حين أن المشغل سيكون مسؤولاً عن تنظيم الصيانة الروتينية ولديه الحق في شراء مشاريع رأسمالية أخرى يحتاجها الفندق لتظل متفقة مع متطلبات العلامة التجارية ، عادةً ما يتم دفع هذه الأخيرة من قِبل المالك. وبالتالي ، فإن اعتبارات التفويض مطلوبة لتحقيق التوازن بين مصالح الأطراف.

تتناول هذه المقالة بعض القضايا التي قد تنشأ والتي يحتاج كلا الطرفين إلى إدراكها لضمان علاقة عادلة ومثمرة.

أتعاب المشغل وتكاليفه

في معيار HMA ، يتم تكليف المشغل ، من خلال موظفي الفندق ، بالتعامل مع العمليات المالية للفندق. ويشمل ذلك، التأكد من أنّ المشغل نفسه يحصل على أجر مناسب وفقًا لهيكل الرسوم المتفق عليه في HMA. عادةً ما يتم دفع رسوم المشغل مباشرة من حساب التشغيل من قبل المدير العام للفندق ، وهو موظف قانوني من المالك ، ولكن يتم تعيينه وإخراجه من قبل المشغل.

هناك العديد من الطرق المختلفة التي يمكن أن يدفع بها المشغل ، إلا أن الترتيب النموذجي في HMA هو احتساب رسوم المشغل على النحو التالي:

رسم أساسي، محسوب كنسبة مئوية من إيرادات أعمال الفندق، لضمان حصول المشغل على مبلغ معين كل شهر، بغض النظر عن الربح الناتج ؛
رﺳم ﺣواﻓز ، يتم الحصول عليه ﻣن ﻗِﺑل اﻟﻣﺷﻐل ﻋﻧدﻣﺎ ﯾﺣﻘق اﻟرﺑﺢ اﻟﺗﺷﻐﯾﻟﻲ اﻹﺟﻣﺎﻟﻲ حد ﻣﺗﻔق ﻋﻟﯾﮭ (أو حدود، ﺗﮐون ﻧطﺎﻗًﺎ ﺑﺷﮐل ﻋﺎم). يوجد حافز للمشغل لإدارة الفندق على نحو فعال وكفء وبنجاح قدر الإمكان، ولأنّ هذه الرسوم لن تكون مستحقة إلا عندما يتم استيفاء الحد الأدنى، يوفر هذا بعض الحماية فيما يتعلق باسترداد المالك لاستثماراته.

يتم احتساب إجمالي الربح التشغيلي عن طريق خصم تكاليف التشغيل (وليس استثمار رأس مال المالك) من إجمالي الإيرادات. ينبغي أن تمكّن HMA المالك من تقييد قدرة المشغل على تحمل أنواع معينة من التكاليف التي قد تؤدي إلى زيادة الإيرادات ، وبالتالي زيادة رسوم الأساس ، ولكن قد لا تؤدي إلى زيادة الأرباح.

عادةً ما يكون المشغّل مؤهل للحصول على رسوم إضافية لتوفير خدمات التسويق والمجموعات / الخدمات المركزية على مستوى الشركة، بالإضافة إلى خدمات أخرى ، مثل إدراج الفندق في برنامج ولاء الضيوف الخاص بالمشغل. قد تكون هناك أيضًا رسوم ترخيص منفصلة للعلامة التجارية (إذا لم تكن مدرجة في الرسوم الأساسية)، مستحقة الدفع لاستخدام الفندق للعلامة التجارية للمشغل. هناك العديد من الاختلافات في هياكل الرسوم من مشغل إلى آخر.

لذلك، يمكن تطبيق الصيغ المعقدة للرسوم والتكاليف في HMA ، والتي بدون شفافية كافية من حيث طريقة الحساب (واعتماد طريقة محاسبية محددة، إعداد التقارير والتدقيق) قد تؤدي إلى نزاع. لذلك ، فمن الضروري أن يكون المالك مرتاحًا تمامًا فيما يتعلق بالرسوم والتكاليف التي سيتم تطبيقها بموجب HMA ، ويجب على المشغل ضمان أن يتم حسابها بدقة.

التزامات التمويل المالك

عادة ما تكون هناك ثلاثة التزامات تمويل رئيسية على مالك بموجب HMA: (أ) توفير رأس المال العامل ؛ (ب) الأثاث والتجهيزات والمعدات (احتياطي FF & E) ؛ و (ج) النفقات الرأسمالية.

من المهم أن تعالج HMA بوضوح هذه الالتزامات على المالك بينما توفر الراحة والحماية للمالك بأن هذه الأموال لن يتم طلبها أو إنفاقها بشكل غير معقول.

يجب تغطية توفير رأس المال العامل لتغطي بدورها متطلبات التدفقات النقدية المتوقعة لفترة زمنية محددة ، لضمان عدم قيام المالك بتمويل تشغيل الفندق حيث تكون إدارة التدفقات النقدية متساهلة.

سيحتاج المالك إلى دفع أموال إلى صندوق احتياطي منفصل لتغطية تكاليف استبدال أو شراء FF & E جديدة. نظرًا لأن FF & E ستؤثر حتمًا على مستوى الملكية ، ومن المحتمل أن تؤثر على سمعة المشغل التجارية ، فضلاً عن أداء الفندق وقيمته ، فإن FF & E ستحتاج عمومًا إلى صيانتها في الفندق وفقًا لمعايير العلامة التجارية للمشغل. في سوقٍ تنافسي ، من المهم الحفاظ على الصورة الشاملة ومكانة الفندق ؛ ومع ذلك ، يجب أن يكون هناك توازن بين تأثير التكلفة على المالك نفسه ، لا سيما إذا كان أداء الفندق يكافح. إنّ توثيق حقوق وواجبات الأطراف المعنية في HMA بوضوح، سيقطع شوطًا طويلاً للحد من التوترات التي قد تنشأ عن سوء الاستخدام المتصور للأموال الموجودة في الاحتياطي ، وإدراج الإنفاق السنوي المتوقع FF & E في الميزانية السنوية لموافقة المالك هو مفتاح.

كما هو الحال مع صندوق FF & E ، سيُطلَب من المالك دفع ثمن العمل والتجهيزات في الفندق التي لا تُعامل عادةً كمصروفات تشغيلية للفندق (وبالتالي ، لا يتم تمويلها من عائدات الفنادق). مرة أخرى ، سيكون هناك التزام على المالك بالامتثال لمعايير العلامة التجارية للمشغل ، إلى الحد الذي يؤثر فيه هذا على بنود تكلفة رأس المال ؛ ومع ذلك ، يجب أن تخضع التكلفة الفعلية نفسها لموافقة المالك كجزء من عملية الميزانية السنوية.

مدة اتفاقية HMA

يجب تحديد مصطلح HMA بوضوح ، بالإضافة إلى أحكام التجديد. إذا كان الفندق ناجحًا ، فعادةً ما يكون التجديد في مصلحة الطرفين. عادة ، سيطلب المشغل فترة أولية طويلة ، وفترات التجديد التي يمارسها المشغل لضمان حقوقه في إدارة الممتلكات وتعزيز قيمة شركة المشغل نفسها. ومع ذلك ، فإن المالك غالباً ما يطلب شرط فاصل غير قابل للخطأ، للسماح له بالخروج من HMA وعدم الالتزام طويلاَ بمشروع تجاري قد يكون فاشلاً. والموقف المتضارب للأطراف بشأن هذه البنود أمر شائع ، وغالبًا ما يتم النظر في هذا الشرط فقط بدفع تعويض للمشغل عن خسارة إيرادات الرسوم في المستقبل.

يتمثل الحل التوفيقي في إدراج اختبار الأداء ، الذي يهدف إلى قياس قيمة المشغل من خلال أداء الفندق وتوفير الحق للمالك في إنهاء HMA في حالة عدم تحقيق الأداء الكافي. يمكن لأحكام اختبار الأداء أن تكون معقدة ، ومع ذلك ، تخضع للعديد من الاستثناءات والاستبعادات ، وعادةً ما تشتمل على اختبار منافس مالي وسوقي. لذلك ، يعد التحليل والاتفاق على اختبار الأداء في البداية أمراً حاسماً للتأكد من أن تضمينه يوفر بالفعل بعض الحماية للمالك ، كحق إنهاء عملي قابل للتنفيذ.

اختيار منتدى حل النزاعات والقانون

في حين أن النزاعات التجارية ستنشأ من وقت لآخر ، نظراً للطبيعة المعقدة للعلاقة بين المالك والمشغل ، فإن ما لا يجب أن يحدث هو نزاع حول كيفية حل مثل هذه النزاعات. يجب مراعاة ما يلي عند اتخاذ قرار بشأن اختيار القانون وطريقة حل النزاع:

ينبغي أن تختار الأطراف آلية بديلة معترف بها لتسوية المنازعات ، مثل التحكيم ، لا سيما في المناطق التي لا يحتمل أن تكون فيها المحاكم الوطنية في بلد ما لديها الخبرة اللازمة للتعامل مع منازعات HMA بسهولة.

يجب أن يختار الطرفان قانونًا حاكمًا ومتطورًا جيدًا. قد لا يكون هذا هو قانون الولاية القضائية التي يتم تشغيل الفندق بها.

تحديد خرق المواد

قد يمنح القانون الحاكم الأطراف حق إنهاء العضوية في حالة التقصير من جانب الطرف الآخر، ولكن قد لا يكون واضحًا دائمًا متى يمكن استخدام هذه الحقوق. ولذلك ينبغي للأطراف الموافقة على أحكام واضحة في HMA تنص على ظروف محددة حيث يمكن لأحد الطرفين أو أحد الطرفين إنهاء HMA ، بما في ذلك تضمين تعريف أو قائمة لما قد يكون "خرقًا" ماديًا.

استنتاج

في حين أن ما ورد أعلاه ليس شاملاً بأي حال من الأحوال ، فهذه كلها قضايا يجب أخذها في الاعتبار عند التفاوض على HMA ، حيث أن ذلك سوف يربط الأطراف ببعضها البعض لفترة طويلة من الزمن ، مع المخاطر المالية للأعمال في نهاية المطاف، مع صاحب الفندق.

لمزيد من المعلومات يرجى الاتصال بالسيدة دلال الحوطي (d.alhouti@tamimi.com)