PHOTO
بقلم فرانك لوسنت - f.lucente@tamimi.com - الدوحة
نيكولا دي سيلفا - n.desylva@tamimi.com- الدوحة
مايو 2018
في ديسمبر 2017 ، أدخل مركز قطر المالي (QFC) تغييرات تشريعية على اللوائح التنظيمية الحالية الخاصة بمركز قطر للمال.
بعض التغييرات الرئيسية التي طرأت كانت:
- شرط التسجيل - لا أمانة يتم تأسيسها، وتكون صالحة وملزمة ما لم يتم تسجيلها أولاً لدى هيئة مركز قطر للمال (QFCA) ؛
- يجب أن يكون الوكيل شركة مرخصة أو شركة مرخص لها أو شخص أجنبي معتمد من هيئة مركز قطر للمال.
- لم يعد مسموحًا للجمعيات الخيرية بموجب مركز قطر للمال ؛
- فرض شروط الكشف على الأمناء للكشف عن حالة الوكيل في جميع العلاقات التجارية والعقود والمعاملات.
- يُفرض على الوكيل الالتزام بالاحتفاظ - للحفاظ على بعض المعلومات المتعلقة بالهوية والملكية المفيدة لأحد المستوطنين أو الوكيل أو المستفيد أو الحامي أو أي شخص آخر له سيطرة فعلية على الثقة ؛
.6 ﻗد ﯾطﻟب الوكيل اﻵن ﺗوﺟﯾﮭﺎت ﻣن ﻣﺣﮐﻣﺔ ﻣرﮐز ﻗطر ، ﺑﺷﺄن إدارة اﻟﺛﻘﺔ.
- منحت السلطات إلى محكمة مركز قطر للمال لتعديل شروط الثقة.
8- يجوز الآن للمانح العهدة أن يحتفظ ببعض الحقوق والسلطات ، كما يفعل عادة من قِبل مانح العهدة ؛ و
- تم منح سلطة مركز قطر للسلطة صلاحيات لفرض عقوبات مخالفة للوائح الائتمانية الخاصة بمركز قطر للمال.
الاستخدام الإلزامي لشركة الأمناء المحترفين
إن أحد التعديلات المركزية التي أدخلت ، وهي اشتراط أن يكون أمين صندوق مؤسسة قطر للمال كي تكون شركة أمناء محترفة ، قد يؤثر على استخدام وفعالية صناديق مؤسسة قطر للمال كوسيلة لإقامة عقارات قطر.
تنص لوائح الصندوق الاستئماني لمركز قطر للمال (بصيغتها المعدلة) في الباب 9 ، الفصل 1 ، المادة 38 (3) من اللوائح المعدلة للائتمان الخاصة بمركز قطر للمال على أنّ:
"وفقًا للشروط الإضافية التي قد تحددها القواعد ، يجب أن يكون القيم:
- الشركة المرخصة التي هي DNFBP * ؛
- شركة معتمدة. أو
- شخص معتمد من هيئة مركز قطر للمال مرخص له أو مرخص له حسب الأصول في نطاق سلطة قضائية خارج مركز قطر للمال ويخضع لمتطلبات ملائمة فيما يتعلق بتمويل مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب بموجب القوانين المنطبقة على الشخص المعني.
* العمل أو المهنة غير المالية المحددة بموجب قواعد مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب
كما تنص المادة 38 من اللوائح المعدلة الخاصة بمركز قطر للمال ، من خلال مذكرة توجيهية ، على أن "الشركة المرخصة" أو "الشركة المرخصة" التي ترغب في الاستمرار في تقديم إدارة الصناديق عن طريق العمل ، يجب أن تكون مرخصة. أو لها الإذن للقيام بذلك. حالياً ، هناك كيانان نشطان من مركز قطر للمال مدرجين في السجل العام لمركز قطر للمال كمرخصين للقيام بأعمال إدارة الصناديق الاستئمانية.
في الوقت الذي تقر فيه المادة 16 (2) (ب) من اللائحة المعدلة للائتمان الخاصة بمركز قطر للمال ، أنه يجوز إنشاء تكليف عن طريق الملكية إلى الممتلكات المشمولة بالوصاية بأنها "محتفظ بها باسم الأمناء" أو تُحتجز باسم شخص آخر نيابةً عن "ليس من الواضح فيما يتعلق بكيفية قيام الشخص الآخر الذي يحمل لقبًا بإنشاء تكليف ثانٍ يجب أن يمتثل أيضًا للقواعد السابقة. وإلى أن تقرر المحكمة ما تعنيه هذه العبارة المبهمة إلى حد ما ، لا يمكن للمرء أن يكون على يقين من أن امتلاك عقار باسم شخص يحمل نفس الشيء للوصي لا ينشئ في الواقع علاقة ثقة منفصلة.
قيود صندوق قطر للمال تثبت كوسيلة لعقد قطر للعقارات
إن الشرط الإلزامي الجديد المتمثل في أن يكون للشركة الأمينة المحترفة في مركز قطر للمال كأمين ، بدلاً من الأمناء الفرديين وفقاً لتقدير المستورد / الحامي ، له ثلاث عيوب كبيرة محتملة لاستخدام صناديق مركز قطر للمال كوسيلة لإقامة عقارات قطر.
- قيود الملكية الأجنبية
وكما ورد في القانون رقم 5 لسنة 1963 ، فإن القاعدة العامة للملكية العقارية في قطر هي أن القطريين فقط (أي المواطنين القطريين أو الكيانات المملوكة بنسبة 100 بالمائة من المواطنين القطريين) يُسمح لهم بامتلاك العقارات العقارية في قطر. ومع ذلك ، في عام 2004 ، فتحت الحكومة سوق العقارات في البلاد للمستثمرين الأجانب ، وسمحت للأجانب بتملك العقارات في ثلاث مناطق محددة ، مع ثلاث مناطق إضافية لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي. كما تم السماح للأجانب بالحصول على حقوق الانتفاع لمدة 99 عامًا في 18 منطقة معينة. على هذا النحو ، لا تزال ملكية التملك الحر للأجانب مقيدة بشكل خاص.
تحد قيود الملكية الأجنبية من القدرة على نقل الملكية القانونية لقطر للعقارات إلى الوكيل.
وتماشياً مع هذه القيود على ملكية الأجانب للعقارات ، يجب أن تكون أي شركة أمناء محترفة مملوكة بنسبة 100 بالمائة للقطريين ، من أجل الاحتفاظ بسجل قانوني لأي عقار في قطر ، للمناطق المعفاة. في حين كان استخدام مؤسسة قطر للمال للاحتفاظ بالعقارات أمرًا مفيدًا بشكل خاص في حماية الأصول وأغراض الخلافة بالنسبة للمواطنين القطريين ، فمن المتصور أن أي شركات أمناء محترفين تتطلع إلى الترخيص والتسجيل في مركز قطر للمال ستنشأ بطبيعة الحال من الولايات القضائية التي تتمتع بالخبرة والمهارة في إدارة الثقة. وباعتبارها سلطة قضائية مدنية ، والتي لا تعترف بمفهوم الصناديق الاستئمانية ، فستكون هناك خبرة محدودة بالنسبة إلى 100% من الشركات المملوكة لقطر في هذا المجال. لذلك ، فإن عدم قدرة شركات الأمناء المحترفين ذات الملكية الأجنبية على الاحتفاظ بسجل قانوني لمعظم العقارات في قطر يحد من فائدة امتلاك صندوق قطر للأوراق المالية.
- فقدان السيطرة على / الشفافية في صناديق الأسرة
وبما أن الغرض المقصود من العديد من الوكالات هو حماية الأصول والتعاقب في ترتيبات الأسرة ، فإن العديد من مانحي العهدة المحتملين قد لا يشعرون بالارتياح لنقل ملكية الأسرة أو أي ممتلكات ، إلى وكيل أمين مهني أجنبي غير معروف مع عدم وجود سيطرة مستبقة، بخلاف دور الحامي، المعيّن.. إلخ. من خلال الاستحواذ على ممتلكات عقارية عائلية في أحد الوصاية على الشركات ، قد تشعر الأسر أن هناك خسارة في السيطرة على هذه الممتلكات. قد يفضل مانح العهدة أمان اختيار الوكيل الفردي الخاص به ، مثل صديق موثوق به أو قريب أو مستشار مهني ، لديه علاقة ثابتة وموثوق بها ، أو لديه مستوى معين من السيطرة الإدارية على أي شركة من هذا القبيل من قبل أعضاء العائلة أو تحقيق دور الأمناء أنفسهم. بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون الأمناء الفرديون أو أمناء الشركات الذين لهم سيطرة إدارية من قبل أفراد العائلة أكثر وضوحًا لدى المستأجرين ، ويمكن اعتبار تسليم وإدارة الثقة من قبل أمناء شركة غير معروفين بمثابة فقدان للشفافية في شؤون الأمانة.
في حين أطلق مركز قطر للمال نظامًا جديدًا في إطار لوائح مؤسسة قطر للمال ، فإن الأمر نفسه يتطلب من مجلس المؤسسة احتواء "الممثل المسجل" الذي يجب أن يكون أيضًا DNFBP ، وللممثل المسجل سلطات معينة قد لا تكون مقبولة لدى ترتيب الأسرة. علاوة على ذلك ، في حين أن الوكيل الذي يكون أميناً مملوكاً قطرياً مملوكاً قطرياً أو شخص قطري سيكون مقبولاً لدى دائرة تسجيل العقارات التابعة لوزارة العدل كمالك للأرض على ملكية أرض ، فليس من الواضح كيف ستقوم مؤسسة قطر للمال يعامل من قبل تلك الإدارة.
- التكاليف
حتى عندما يكون من الممكن أن يمتلك شخص ما ممتلكات حقيقية للوكيل (عملاً بالمادة 16 من اللائحة المعدلة للائتمان الخاصة بمركز قطر للمال) ، سيكون هناك قلق من قبل مانحي العهدة المحتملين فيما يتعلق بالتكاليف التي ينطوي عليها التعيين الإلزامي لشركة أمناء مهني تابعة لمركز قطر للمال، والتي لا يمكن تجنبها حتى لو لم يكن الشخص على اللقب. وعادة ما يكون أمناء الشركات أكثر تكلفة من الأمناء الفرديين ، وبسبب محدودية عدد الكيانات المرخص لها في مركز قطر للمال والقدرة على تنفيذ هذه الوظيفة ، ستكون هناك منافسة محدودة من أجل تعزيز الأسعار التنافسية بين الشركات الوكيلة المحترفة في مركز قطر للمال ، حتى عندما يكون لهؤلاء الوكلاء المهنيين الإذن بامتلاك العقارات.
بما أن التعديلات التي أدخلت على اللوائح التنظيمية الخاصة بمركز قطر للمال حديثة إلى حد ما ، فإننا لم نر بعد كيف ستؤثر التغييرات التشريعية على استخدام الوكالات في مركز قطر للمال. ومع ذلك ، فإن مطلب شركة وكيلة مهنية سيؤثر بالتأكيد على قدرة وإمكانات الأسر على تبني هياكل الثقة للتخطيط العقاري أو حماية الأصول فيما يتعلق بالعقارات القطرية.
يقدم فريق الشركات القطرية التجارية في التميمي أند كو استشارات منتظمة حول الائتمان واستخداماته للاحتفاظ بجميع طبيعة الأصول بما في ذلك العقارات. لمزيد من المعلومات ، يرجى الاتصال بـ فرانك لوسينتي f.lucente@tamimi.com أو نيكولا دي سيلفا n.desylva@tamimi.com
© Al Tamimi & Company 2018
