الواقع الافتراضي: هل هو حقيقة؟

PHOTO

عبد الله خالد - a.khaled@tamimi.com - مركز دبي المالي العالمي

كريشنا جالا - k.jhala@tamimi.com - أبو ظبي

مايو 2018

مزايا وتحديات الحوكمة الإلكترونية

ومع وجود المعاملات الإلكترونية الشائعة الآن في الأسواق الاستهلاكية ، من المناسب أن نسأل ما إذا كان الوقت قد حان الآن لإتمام المعاملات العقارية إلكترونياً. هل يمكن تحقيق صفقة عقارية إلكترونية بالكامل ، بما في ذلك جميع الخطوات من اتفاقية الإدراج إلى التوثيق والتسجيل؟

قانون التجارة الإلكترونية الإماراتي: النطاق والقيود

في عام 2006 ، سنّت الحكومة الإماراتية القانون الاتحادي رقم 1 لسنة 2006 بشأن المعاملات الإلكترونية والتجارة الإلكترونية ("قانون التجارة الإلكترونية في دولة الإمارات العربية المتحدة") من أجل تعزيز التجارة الإلكترونية ، بما في ذلك توفير إجراءات التمكين وإطار العمل. الهدف من قانون التجارة الإلكترونية في دولة الإمارات العربية المتحدة هو تشجيع وتسهيل المعاملات الإلكترونية ، والحد من الشكوك حول متطلبات الاكتتاب والتوقيع ، وتمكين إيداع المستندات الإلكترونية مع الوكالات والإدارات الحكومية وغير الحكومية. يعتمد قانون التجارة الإلكترونية في دولة الإمارات العربية المتحدة على قانون الأمم المتحدة النموذجي لعام 1996 بشأن التجارة الإلكترونية.

في حين أن قانون التجارة الإلكترونية في دولة الإمارات العربية المتحدة ينطبق على السجلات الإلكترونية والتوقيعات الرقمية بشكل عام، فإن نطاقها محدود بسبب الاستثناءات المنصوص عليها في المادة 2 (2) والتي تزيل من نطاق اختصاصها:

المعاملات والقضايا المتعلقة بقانون الأحوال الشخصية مثل الزواج والطلاق والوصايا ؛
صكوك الملكية للممتلكات غير المنقولة ؛
الصكوك القابلة للتداول.

4 - المعاملات التي تشمل البيع والشراء والإيجار (لمدة تزيد عن 10 سنوات) والترتيبات الأخرى للممتلكات غير المنقولة وتسجيل الحقوق الأخرى المتعلقة بالممتلكات غير المنقولة ؛

أي وثيقة مطلوبة قانونًا لتكون مصدقة أمام كاتب العدل ؛ و
أي وثائق أو معاملات أخرى معفاة بموجب حكم خاص من القانون.

استبعاد المعاملات المتعلقة بالممتلكات غير المنقولة يعني أن المعاملات العقارية في دولة الإمارات العربية المتحدة لا يمكن أن تكون بلا أوراق.

نظرًا لتمكين قانون التجارة الإلكترونية الإماراتي في عام 2006 ، أصبح لدينا الآن ما يربو على ما يزيد عن عشر سنوات من البصيرة والخبرة في تطبيقه وإدارته. وقد سمحت الإمارات العربية المتحدة بتطوير قدرتها التقنية والتنظيمية وسد أي فجوات اجتماعية مثل ما يسمى "الفجوة الرقمية" أو عدم المساواة في الوصول إلى التكنولوجيا الرقمية واستخدامها. علاوة على ذلك ، أظهرت الإمارات العربية المتحدة أداءً قوياً عبر مجموعة من مؤشرات التنمية الاقتصادية وقادت المنطقة في تطوير وتنفيذ خدمات الحكم الإلكتروني في إطار السعي إلى تطوير وتكامل أكبر لخدمات إدارة الحكم الإلكتروني.

بناءً على ذلك ، أصبحت الإمارات الآن في وضع مثالي لتوسيع نطاق المعاملات الإلكترونية لتشمل المعاملات العقارية.

المبادرات الحديثة: التوسع في العقارات

كان هناك عدد كبير من المبادرات الحديثة للإدارة الإلكترونية في دولة الإمارات العربية المتحدة فيما يتعلق بقطاع العقارات. مع تزايد المنافسة في هذا القطاع (بما في ذلك من العرض الزائد المحتمل) وتباطؤ الطلب ، يحتاج القطاع العقاري إلى الابتكار من أجل جذب المستثمرين. مع تركيز المطورين على القدرة على تحمل التكاليف ، فإن تقديم المعاملات الإلكترونية يمكن أن يكون تميزًا قيمًا. ويرحب كل من المشترين والبائعين بالمبادرات التي تهدف إلى زيادة سهولة التعامل في العقارات.

(1) الرهن العقاري الإلكتروني

أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي مؤخراً مبادرة الرهن العقاري الإلكتروني ("اتفاقية الرهن العقاري الإلكتروني") بالتعاون مع بنك دبي الإسلامي ("DIB"). تؤسس اتفاقية الرهن العقاري بين DLD و DIB منصة رقمية مشتركة تسمح لممثلي بنك دبي الإسلامي وعملائه بتسجيل عقود الرهن العقاري الخاصة بهم مع DLD على الإنترنت ، دون الحاجة لزيارة DLD أو أي من أمناء التسجيل المعتمدين للتحقق من هذا الرهن وتسجيله . وستعمل هذه المبادرة على خفض تكاليف المعاملات وتحسين الكفاءة وتحقيق مزيد من التطوير في قطاع العقارات ، مما يوفر حافزًا للتحول الرقمي للإمارة.

(2) رؤية حكومية بلا ورق

تتصدر DLD رؤية حكومة دبي في تحقيق حكومة لا ورقية بحلول عام 2030. وخلال أسبوع Gitex Technology في عام 2017 ، أعلنت DLD أنها أصبحت أول كيان حكومي في العالم يعتمد نظام blockchain. تحافظ Blockchains على معلومات متزايدة حول حقوق الملكية العقارية في الكتل ، وهذه الكتل آمنة بطريقة تمنع أي تلاعب أو تحرير. ويرجع هذا الضمان إلى تصميم blockchains التي تمنع أي تعديلات أو بدائل لأية بيانات مسجلة بأثر رجعي ؛ يمكن فقط إعادة تشفير التعديلات في الوقت الفعلي إلى الأمام.

تعمل DLD حالياً على ربط قاعدة بيانات blockchain مع مختلف السلطات الحكومية في إطار قاعدة بيانات واحدة تحتفظ بها حكومة دبي. وهذا من شأنه تمكين المعاملات مثل التحويلات الملكية، وتسجيل الرهن العقاري وإطلاق الرهونات على أن يتم بطريقة غير ورقية عبر بوابة إلكترونية. لقد قامت DLD بالفعل بربط نظامها مع محاكم دبي ، التي لديها الآن إمكانية الاطلاع على كافة السجلات المتعلقة بحقوق الملكية العقارية المسجلة لصالح أي أطراف مطالبة في أي مكان في إمارة دبي.

الخطوة التالية هي أن تقوم DLD بربط نظام blockchain الخاص بها مع وزارة التنمية الاقتصادية ("دائرة التنمية الاقتصادية"). وهذا يعني أنه لن يُطلب من العملاء بعد الآن تقديم نسخ مطبوعة من وثيقة الشركة لأي شركة ترغب في امتلاك حق ملكية حقيقي أو التصرف فيه. سيتيح نظام blockchain لـ DLD الوصول إلى قاعدة بيانات دائرة التنمية الاقتصادية وعرض وثائق الشركة الحديثة والمحدثة للشركة ، وبذلك تحل محل الوثائق الورقية بالسجلات الرقمية والعقود الموقعة رقمياً.

تعتمد كفاءة تطبيق نظام blockchain وإنشاء حكومة لا ورقية على تضمين شركاء آخرين يشاركون في العملية ، مثل هيئة مياه وكهرباء دبي ، بلدية دبي ، هيئة الطرق والمواصلات ، شرطة دبي ، المطورين الرئيسيين والمطورين الفرعيين ، و سلطات المنطقة الحرة مثل سلطة منطقة جبل علي الحرة وسلطة المنطقة الحرة بمطار دبي ومركز دبي للسلع المتعددة. نحن ندرك أن DLD ستوفر إمكانية الوصول إلى القطاع الخاص ، مثل شركات المحاماة والوسطاء ، للوصول إلى المعلومات المسجلة في النظام وعرضها ، وذلك لتأكيد المعلومات المتعلقة بحقوق الملكية العقارية المحددة.

هذه العملية حاليًا في مرحلة مبكرة جدًا. ومع ذلك فإن رؤية DLD هي أن عمليات نقل الملكية ستحدث بين الأطراف المعنية بشكل آمن على نظام blockchain بحلول عام 2030 من خلال وسائل إلكترونية متنوعة ، بما في ذلك وسائل بسيطة مثل تطبيق الهاتف المحمول.

مبادرة سنغافورة العقارية

نهج مقاربة حكومة دبي المقترح مشابه للنهج الذي تتبعه سنغافورة ، التي تتطلع إلى المضي قدماً وإدماج عملية تحويل رقمنة المعاملات العقارية بشكل كامل إلى هياكل الإدارة الإلكترونية الخاصة بها. يعمل المجلس السنغافوري للوكالات العقارية ("CEA") وهيئة مقاولات البناء (BCA) على مبادرة من شأنها توفير الوصول إلى بيانات العقارات الحكومية "لتحريك الصناعة نحو معاملات سلسة ، end-to-end ، كفوءة وآمنة ". لن يقتصر هذا النهج الشامل على تقليل الوقت والتكاليف المتكبدة من خلال بذل العناية الواجبة وفحوصات الملكية، ولكن أيضًا تعزيز تكامل البيانات عبر الوكالات (على سبيل المثال ، للتحقق مما إذا كان المستأجر الأجنبي لديه تأشيرة عمل صالحة). بحلول عام 2020 ، تعتزم كل من CEA و BCA تطوير نماذج عقود رقمية لاستخدام المستهلكين ووكلاء العقارات.

استنتاج

في دولة الإمارات العربية المتحدة ، غالباً ما يتطلب التعامل مع العقارات مراعاة اعتبارات السياسة العامة ، وهو ما ينعكس في القيود المفروضة على قانون التجارة الإلكترونية الإماراتي. ومع ذلك ، وبالنظر إلى أننا في أوقات متقلبة ، فإن اعتماد حكومة دبي على تكنولوجيا blockchain قوية، وعلى الرقمنة يمثلان فرصة مناسبة لإعادة النظر في الاستثناءات في قانون التجارة الإلكترونية الإماراتي وإدراج المعاملات العقارية في نطاق المعاملات الإلكترونية. وبالنظر إلى أن لدينا تكنولوجيا توقيع رقمية آمنة ، فإن نظام المعاملات الإلكترونية الفعال قد يكون في الواقع أكثر أمانًا وحماية من التوقيعات المادية التقليدية والتبادل.

تقدم كريشنا جالا من شركة التميمي وشركاه الاستشارات حول المسائل المتعلقة بالتكنولوجيا والاتصالات بانتظام، كما يقدم عبد الله خالد الاستشارات حول إجراءات المعاملات العقارية وإجراءات إدارة أراضي دبي بانتظام أيضًا. لمزيد من المعلومات ، يرجى الاتصال بـ كريشنا جالا (k.jhala@tamimi.com) وعبد الله خالد (a.khaled@tamimi.com).