23 08 2015
رئيس اتحاد العقاريين:
دق رئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح ناقوس خطر داهم من أبواب المعارض العقارية، التي تشهد غشاً ونصباً وغسل أموال.
وقال في كتاب إلى وزارة التجارة ما يلي:
تتميز الكويت بنشاط القطاع العقاري سواء عقارات محلية او عقارات خارجية، ونتيجة هذا النشاط نجد انه من شهر سبتمر وحتى شهر مايو يزيد نشاط المعارض العقارية وتصل إلى متوسط 3 معارض شهرياً وهذا العدد من المعارض العقارية لن تجده في أي دولة بالعالم.
وتقوم الوزارة مشكورة بترخيص هذه المعارض والتدقيق على أوراق الشركات والمشاريع، إلا أنه بالرغم من هذا التدقيق نجد العديد من الغش التجاري في المشاريع وبعضها حدث في المعارض العقارية والآخر خارجها.
وبسبب وجود العديد من شركات التسويق العقاري والتي تكون مسؤوليتها القانونية محدودة بحكم أنها ليست مالكة للعقار نجد ان الغش زاد بشكل كبير في الآونة الأخيرة، بالإضافة إلى التلاعب وإيجاد الثغرات في القوانين المحلية ليكون المواطن الكويتي ضحية عمليات النصب والتي يقوم بها بعض ضعاف النفوس.
رصد 11 مخالفة
ونورد لكم بعض الحالات التي وجدناها تسوق بالسوق الكويتي والمعارض العقارية:
1 - بعض المشاريع يتم التسويق لها وهي مشاريع متعطلة أو أن الشركة المطورة أعلنت إفلاسها وأصبح المشروع تحت تصرف الدائنين، وبالرغم من ذلك قام المطور بترخيص بيع المشروع في الكويت وبيعه واستغلال عدم معرفة الناس بمشاكل المشروع.
2 - يتم تسويق مشاريع لم تحصل على تراخيص البناء في بلدها ويتم التسويق على المناظير 3D وحدث أن بعض هذه المشاريع لم تحصل على تراخيص لأسباب متعددة.
3 - بيع أراض زراعية مع وعد بتحويلها إلى سكني بالرغم من أن هذا الأمر من الأمور الشبه مستحيلة وهناك قوانين صارمة بهذا الخصوص.
4 - الاعلان عن مشروع وتسويقه وعند تحرير العقود توضع بيانات لعقارات مختلفة.
5 - تسويق مشاريع والادعاء انه بمدينة مشهورة لكنها في الحقيقة تبعد مسافة كبيرة جدا عن المدينة التي أعلن عنها.
6 - تحرير عقود ضعيفة في هيكلها ولا تحفظ أي حق من حقوق المشتري، بل وجدنا بعض الشركات لم تذكر اسم الطرف الأول بالعقد وهو المطور أو خلو العقود من بيانات العقار او تاريخ التسليم أو الكثير من النواقص، وفي المقابل هناك عدة بنود تعاقب المشتري عقوبات شديدة نتيجة أي تأخير يحدث في الدفعات.
7 - بعض الشركات تستلم دفعات المشترين نقدا باليد وبمبالغ كبيرة وهذا مدخل كبير لعمليات غسل الأموال.
8 - توقيع العقود من قبل أطراف ليسوا مخولين بالتوقيع.
9 - بعض الشركات ترخص إعلانات باسم شركة وتوقع العقود مع المشترين باسم طرف ثان ليس له سجل تجاري.
10 - كما استغل البعض وسائل التواصل الاجتماعي لنشر إعلانات عقارية وهمية بعيدا عن رقابة التجارة.
11 - تقوم بعض الشركات بترخيص تسويق مشاريع تدعي أنها تملكها وفي الحقيقة أن الأراضي مملوكة لأشخاص وليس للشركة.
عوائد غير منطقية
كما أن هناك مشكلة أخرى كبيرة حدثت مؤخرا وبدأت تكبر بشكل كبير ونظن أنها سيكون أثرها كبيرا جدا على عامة الناس، وهي بيع عقارات مضمونة الدخل وبعوائد غير منطقية، ونود أن نوضح أكثر في هذا الموضوع وعلى النحو التالي:
بدأ في الآونة الأخيرة بيع عقارات بعوائد مضمونة تصل إلى 25 في المئة سنوياً، وهي عوائد تأجيرية في دول أوروبية وشرق أوسطية، ومن المعروف أن متوسط العوائد في هذه الدول لا يزيد على 5 في المئة سنوياً، وهي المعلومة نفسها التي تؤكدها العديد من الشركات الاستثمارية الكبرى والبنوك والمدققون الماليون، ومن خلال دراستنا لهذه العقارات وجدنا أن شركات التسويق العقاري الكويتية، والتي تقدم مثل هذه العروض، عملت التالي:
رفعت سعر العقار إلى أكثر من الضعف.
تقوم ببيع هذا العقار بهذه الأسعار العالية وتستغل جهل العميل بأسعار السوق كون العقار خارج الكويت.
تقوم بتوزيع العوائد الموعودة لفترة الضمان فقط، سواء سنة أو سنتين أو ثلاث سنوات، وهذه التوزيعات تغطيها المبالغ التي أضيفت إلى سعر العقار ثم يكتشف العميل بعد انتهاء فترة الضمان أنه اشترى العقار بأسعار مضاعفة، وأن السعر الحقيقي والعائد الحقيقي أقل بكثير جداً، وأن ما تم استلامه من عوائد تأجيرية هو عبارة عن الأموال الإضافية التي دفعها فوق السعر الحقيقي للعقار.
كما ان بعض هذه الشركات أصلاً لا تصل الى مرحلة توزيع العوائد الإيجارية، وتحتج بتغير ظروف السوق، وتكون بالفعل وضعت بنودا بالعقد الموقع بين الطرفين يخليها من هذه المسؤولية.
بعض هذه الشركات نظم حملات إعلانية كبيرة لمثل هذه المنتجات العقارية غير الحقيقية وحقق مبيعات كبيرة، حتى أن احدى هذه الشركات أعلن عن بيع 1200 شقة خلال شهرين، ما يعادل 45 مليون دينار، وأعلن مجددا بعدها عن مشروع جديد بعدد 4000 وحدة سكنية، بما يعادل 160 مليون دينار، مع العلم بأننا بحثنا عن اسم هذه الشركات في موقع غرفة التجارة ووجدنا إحداها شركة ذات مسؤولية محدودة برأس مال 80000 دينار كويتي وبعضها لم نجد له أي سجل تجاري.
جملة مقترحات
وحتى نتفادى هذه المشاكل التي تنبئ بمشكلة كبيرة وخلل مستقبلي متوقع، سيكون ضحاياه العميل الكويتي البسيط، ناقش فريقنا المكون من عدة خبرات عقارية عدة مقترحات مستفيدا من تجارب الدول الأخرى وتعديل بعض هذه التجارب بما يتناسب مع سوقنا المحلي وتوصلنا للآتي:
دور للمدقق العقاري
1 - المدقق العقاري (Solicitor): وهي تجربة بريطانية، حيث إنه لا تتم أي بيعة في بريطانيا إلا عن طريق مدقق عقاري وبشكل ملزم، وهو عبارة عن محام تم تأهيله ليكون مدققا قانونيا عقاريا محايدا يقوم بدور مراجعة العقود وتدقيقها والتأكد من أهلية المتعاقدين واستلام الدفعات وتسليمها للطرف الثاني، إذا أتم شروط العقد مقابل رسوم معقولة على أن تتم العملية خلال 14 يوما بحد أقصى ويتم وضع ختم الوزارة على العقد بعد التأكد من مراجعة المدقق العقاري للعقد وإتمام عملية البيع، وبهذه الحالة يكون قد ألزمنا العميل بمراجعة قانونية سليمة لعقده حفظاً لحقوقه، ولهذا المقترح سوف يتم إنشاء مهنة جديدة في السوق لمكاتب المحاماة، وهي المدقق العقاري، على أن توضع لها شروط، على سبيل المثال اجتياز دورة في القوانين العقارية تقدمها إحدى الجهات المختصة المعتمدة، كما يجب أن يكون لدى المكتب اتفاقيات مع مكاتب محاماة في الدول التي يدقق على عقاراتها.
دور لهيئة الأسواق
2 - بيع العقارات ذات العائد المضمون: نرى أنه في مضمون هذه العروض انها عروض استثمارية، لكن في شكلها عروضا عقارية، وقد وصل فريقنا لقناعة أنه يجب أن يتم ترخيص هذه العروض عن طريق هيئة أسواق المال، خصوصا اننا وجدنا في بعض بنود اللائحة الداخلية للهيئة ما يساعد على ذلك وهي:
صندوق استثمار.
نظام استثمار جماعي تعاقدي يتعلق بالأصول المنقولة أو غير المنقولة، يكون الغرض منه تمكين الأشخاص المشاركين في هذا النظام من المشاركة أو الحصول على الأرباح التي قد تنشأ عن حيازة أو امتلاك أو ادارة أو التصرف في تلك الأصول.
نظام تقرر الهيئة أنه يندرج ضمن نظام استثمار جماعي.
المادة 77: لا يجوز ادارة أو بيع الأوراق المالية أو الوحدات الخاصة بنظام استثمار جماعي، الا اذا كان مرخصا له من الهيئة، وفق القواعد واللوائح والنظم الصادرة منها. وذلك بعد اعداد نشر الاصدار والتقارير الدورية الخاصة به واعتمادها من الهيئة ونشرها للجمهور في الجريدة الرسمية.
المادة 78: يجب أن يكون لدى نظام الاستثمار الجماعي مدير وامين استثمار ومراقب حسابات مستقل ومرخص لهم.
يحتفظ أمين الاستثمار بأصول كل نظام استثمار جماعي نيابة عن المشاركين وفقا للشروط التي تحددها اللائحة.
تحدد اللائحة التنفيذية الشروط والضوابط التي تحكم تقييم أصول نظام الاستثمار الجماعي، إجراءات إصدار واسترداد وحدات الاستثمار وتسعيرها.
وبالتالي يجب منع أي شركة تسويق عقاري أو شركة عقارية من بيع العقارات المضمونة الدخل إذا لم تحصل على موافقة الهيئة.
أبرز ما تم اكتشافه
1- تسويق مشاريع معطلة أو مفلسة
2- بيع وحدات لم تحصل على رخص بناء
3- وعود وهمية بتحويل الأراضي الزراعية
4- عقود ضعيفة في هيكلها لا تحفظ حق المشتري
5- الإيهام بعوائد هائلة لا منطق فيها
6- تزوير في تحرير العقود
© Al Qabas 2015
