وضع الأسس لمستقبل مشرق في عقارات البحرين

PHOTO

من قبل أونكار شانيان - u.chanian@tamimi.com - المنامة

مايو 2018

تم طرح قرارات جديدة لتعزيز ثقة المستثمرين وتحقيق سوق عقارات فعال ومستدام في مملكة البحرين. صدر القرار رقم 1 لسنة 2018 بشأن تراخيص المطورين والوسطاء ووكلاء المبيعات (القرار رقم 1) والقرار رقم 2 لعام 2018 بشأن تراخيص مشاريع التطوير العقاري ("القرار رقم 2") الجريدة الرسمية ودخلت حيز التنفيذ في 2 مارس 2018.

بعد الإطلاق الناجح وتشغيل "هيئة التنظيم العقاري" (RERA) ، تشرف هيئة تنظيمية الآن على قطاع العقارات في مملكة البحرين. القرار رقم 1 والقرار رقم 2 هو الأُوَل من عدد من اللوائح التي تصدرها هيئة التنظيم العقاري خلال الأشهر القادمة بما يتماشى مع القانون 27 لعام 2017 بشأن إصدار قانون تنظيم قطاع العقارات ("قانون العقارات" ).

القرار رقم 1

وفقاً للقرار رقم 1 ، لا يمكن القيام بأنشطة المطورين والوسطاء ووكلاء المبيعات ("مقدم الطلب") داخل مملكة البحرين دون الحصول على تصريح صادر من هيئة التنظيم العقاري ("الترخيص") ، يمكن الحصول عليه عبر الإنترنت على العنوان: //www.rera.gov.bh/en. ويحظر القرار رقم 1 أيضاً على مقدم الطلب الذي أدين بارتكاب جريمة أو أعلن إفلاسه (أو إذا كان كيان اعتباري ، حيث أُعلن إفلاس مديريها) دون إعادة تأهيل من الحصول على ترخيص.

القرار رقم 1 ، يسرد المعلومات المطلوبة من مقدم الطلب. تشمل المتطلبات البارزة الحسابات المراجعة لمدة 3 سنوات والسجل السابق للمطور (باستثناء المطورين الجدد). فيما يتعلق بالوسيط ، يجب تقديم دليل على خبرة 3 سنوات مع الانتهاء بنجاح من الامتحانات والدورات التدريبية التي وضعتها RERA.

سوف ترفض هيئة التنظيم العقاري أو توافق على طلب الحصول على ترخيص خلال 5 أيام من الاستلام ، وإذا لم يتم الوصول إلى قرار من قبل هيئة التنظيم العقاري خلال 5 أيام ، فسيتم اعتبار الطلب غير ناجح. يكون الترخيص صالحًا لمدة عام واحد ويطلب عرضه في مكان مرئي في مكان عمل مقدم الطلب ويجب أن يتم تقديم أي طلب لتجديد الترخيص لمدة لا تقل عن 60 يومًا من تاريخ انتهاء صلاحية الترخيص.

تمتلك RERA صلاحية إلغاء الترخيص إذا:

قام مقدم الطلب بتقديم معلومات خاطئة.
تم انتهاك شرط الترخيص.
تم تمرير الترخيص إلى طرف ثالث ؛
إبطال تسجيل شركة مقدم الطلب ؛ أو
تغيرت الشخصية القانونية لمقدم الطلب دون موافقة مؤسسة التنظيم العقاري.

وقد وفرت RERA بعض الفسحة للمطورين الحاليين والوسطاء ووكلاء البيع في أن لديهم حتى 1 سبتمبر 2018 لتصحيح وضعهم والحصول على ترخيص.

القرار رقم 2

رخصة التطوير

ينطبق القرار رقم 2 على المشروعات التي يعتزم المطور تطويرها لبيع الوحدات خارج الخطة وأي مشروع آخر يحدده مجلس الوزراء ("المشروع"). يتطلب القرار رقم 2 من مطور البرامج الحصول على ترخيص لكل مشروع فردي ("ترخيص تطوير").

عند التقدم بطلب للحصول على ترخيص تطوير ، يجب على مطور البرامج تزويد RERA بعدد من المستندات بما في ذلك:

سند الملكية أو ما يعادل ذلك بدلا من الفعل ؛
الرسومات الهيكلية والمعمارية المعتمدة ؛
نسخة من الخطة الرئيسية ، رخصة البناء ؛
عقد بيع عينة ؛
دليل على تعليق المشروع في مجلة لاند في مكتب المسح وتسجيل الأراضي ("SLRB") ؛ و
تقدير لقيمة المشروع الذي تم توقيعه من قبل مهندس مرخص من قبل مجلس التنظيم العمالي الهندسي.

يجب مراجعة طلب الحصول على رخصة تطوير في غضون 40 يومًا ، وإذا لم يتم تلقي رد من هيئة التنظيم العقاري خلال هذه الفترة الزمنية ، فيجب اعتبار الطلب مرفوضاً.

في ضوء توفير قدر أكبر من الشفافية في السوق ، يجب على هيئة التنظيم العقاري إنشاء سجل متاح للجمهور يعرف باسم "سجل أعمال مشاريع التطوير العقاري" والذي يتضمن تفاصيل عن جميع المشاريع.

قيود

تشمل التدابير الجديدة الواردة في القرار رقم 2 مختلف القيود المفروضة على المطورين ، بهدف تجنب عدم الامتثال. هناك قيد من رهن المشروع، إلا من مؤسسة مالية مرخصة من قِبل مصرف البحرين المركزي وإيداع كامل مبلغ التمويل في حساب الضمان. بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن للمطورين بيع كامل التطوير ككل إلى مطور آخر دون موافقة خطية من الرئيس التنفيذي لـِ RERA.

رخصة التسويق

يجب على المطورين الحصول على ترخيص تسويق ("ترخيص تسويق") قبل تسويق المشروع. يمكن الحصول على ترخيص التسويق عند تقديم الطلب إلى RERA وتقديمه بين الوثائق الأخرى ؛

تفاصيل المشروع
خطة الإعلان و
تأكيد أنه تم فتح حساب الضمان.

وعلاوة على ذلك ، يسمح RERA المطور للحصول على ترخيص الإعلان عن أبحاث السوق قبل الحصول على "ترخيص التنمية". ستكون رخصة الإعلان عن أبحاث السوق صالحة لمدة 9 أشهر، يمكن تمديدها عند التطبيق على الأقل شهر واحد من انتهاء صلاحيتها ، ويمكن الحصول عليها عن طريق تقديم طلب إلى RERA وتقديمه ؛

الخطة المعتمدة ؛ و
وصف المشروع ووسائل الإعلام المستخدمة.

رسالة مهمة

مع مراعاة مصالح أصحاب المصلحة ، قامت RERA بتقديم مفهوم "رسالة الاهتمام" (LoI). يسمح LoI للمشتري المحتمل بحجز وحدة لا يملك المطور فيها ترخيص تطوير. عند التوقيع ، يتعين على المشتري المحتمل دفع مبلغ 1000 دينار بحريني للمطور، وهو مبلغ قابل للاسترداد بالكامل، إذا انسحب المشتري المحتمل من الصفقة. سيتم ترك مدة LoI لموافقة الطرفين. ومع ذلك ، لن يتم إبرام عقد بيع خلال فترة صلاحية الحساب.

اتفاقية الحجز

عند حجز وحدة ، يُطلب من المشتري المحتمل الدخول في اتفاقية حجز ("RA") ودفع رسوم حجز بنسبة 1% من سعر الشراء إلى المطور عند توقيع RA ، وهو غير ملزم. يحدد الطرفان مدة اتفاقية الاتحاد ، ومع ذلك لا يمكن أن يكون أقل من 7 أيام ، وإذا انسحب المشتري من RA ، يحق للمطور حجز 200 دينار بحريني من رسوم الحجز لتغطية مصاريفه الإدارية.

اتفاقية بيع و شراء

قامت هيئة التنظيم العقاري (RERA) بتوفير تدابير في إطار المقرر 2 للحد الأدنى من متطلبات اتفاقيات البيع والشراء ("SPA"). على سبيل المثال ، يُطلب من المشتري المحتمل دفع وديعة بنسبة 10% (مخصومًا منها أي مبالغ تُدفع وفقًا لـ LoI و RA) عند التوقيع على SPA. سيُطلب من المطورين تسجيل الدخول إلى SLRB من قِبل مطور البرامج مقابل دفع رسوم ، والتي يمكن تمريرها إلى المشتري.

يضع القرار رقم 2 متطلبات إضافية بشأن محتويات SPA ، والتي يجب أن تتضمن تفاصيل عن:

الأطراف (بما في ذلك رقم ترخيص المطور) ؛
المشروع بما في ذلك رقم ترخيص التنمية ؛
الانتهاء والتسليم.
وحدة بما في ذلك حجمها ؛ و
المناطق المشتركة.

أي SPA لا يشمل المعلومات المذكورة أعلاه سيكون باطلاً ولن يكون قادرًا على التسجيل في SLRB.

مطلوب مطور أيضًا لإصدار بيان الإفصاح ، والتي يجب أن تشكل جزءًا من SPA. يتضمن بيان الإفصاح تفاصيل عن:

النسبة المئوية للمشتري من الممتلكات المشتركة ؛
النظام الأساسي لجمعية الملاك ؛
ميزانية إرشادية للصيانة لمدة سنتين بعد التسليم ؛
تفاصيل القيود المفروضة على استخدام الوحدة ؛ و
أي بيانات أخرى مطلوبة من قبل RERA أو أي سلطة حكومية أخرى.

بالإضافة إلى ذلك ، فرضت قيود على خطة السداد داخل SPA ، حيث لا يمكن أن تتجاوز المبالغ سداد حدود معينة.

تم وضع قيود أخرى مختلفة على مطور البرامج فيما يتعلق بالمدفوعات ، والتي تشمل التزامًا بتقديم مشترٍ و RERA مع تقارير مرحلية والحصول على موافقة مؤسسة التنظيم العقاري قبل طلب الدفع المؤقت بموجب الاتفاقية.

في حالة مخالفة المشتري لالتزاماته في إطار SPA ، يتعين على المطور إخطار المشتري بهذا الخرق والسماح للمشتري بتسوية 90 يومًا لتصحيح هذا الخرق قبل إنهاء SPA. عند إنهاء SPA ، يمكن للمطور الاحتفاظ بنسبة 10% من المبلغ المدفوع. يجوز للمشتري إنهاء SPA ، إذا لم يتم تسليم الوحدة خلال 6 أشهر من تاريخ التسليم المتوقع بعد إخطار المطور ووكيل الضمان وبعد مرور 90 يومًا. عند الإنهاء ، يمكن للمشتري استرداد جميع المبالغ المدفوعة إلى المطور دون المساس بأي حق في التعويض.

يحق للمطور الحصول على 1% من سعر الشراء الذي لا يتجاوز 500 دينار بحريني لتغطية تكاليفه الإدارية في حالة قيام المشتري ببيع وحدته قبل التسليم.

أحكام انتقالية

خصصت RERA حدًا زمنيًا انتقاليًا للمطورين الذين حصلوا على ترخيص بموجب القانون 28 لعام 2014 ، على أساس تشجيع الاستثمار والالتزام. يجب أن يكون لدى هؤلاء المطورين 6 أشهر لتصحيح وضعهم ولا يجب عليهم دفع رسوم مقابل رخصة تطوير. عند تقديم طلب للحصول على ترخيص تطوير ، سيحتاج المطور إلى تقديم شهادة من وكيل ضمان يوضح فتح الحساب ومستوى التمويل مع جدول مبيعات يوضح الوحدات وحالة الدفعات. وسيطلب من المطور أيضًا تسجيل جميع الوحدات المباعة التابعة لـ SPA في SLRB.

الترخيص الانتقالي والترخيص الإعلاني الانتقالي

من أجل تعزيز التناسق، أدرجت هيئة التنظيم العقاري أحكامًا لتنظيم عدم الامتثال للقوانين السابقة. يمتلك المطور الذي يقوم بمشروع قائم وليس لديه ترخيص بموجب القانون 28 لعام 2014 خيار الحصول على ترخيص انتقالي من RERA للمشروع، ويمكن أيضًا الحصول على ترخيص إعلان انتقالي. تشمل الوثائق التي يجب تقديمها إلى هيئة التنظيم العقاري مع طلب الحصول على ترخيص انتقالي مستندات مماثلة مطلوبة مع طلب الحصول على ترخيص تطوير ؛ ومع ذلك ، تشمل أيضًا الأدلة المستندية حول خبرة المطور وقدراته المالية وجدول المبيعات. نظرًا لأن فترة التصحيح هي 6 أشهر ، تنتهي صلاحية جميع التراخيص الإعلانية الانتقالية تلقائيًا في 1 سبتمبر 2018.

استنتاج

بشكل عام، نحن نعتقد أن قانون العقارات يوفر إطارًا واضحًا لسوق العقارات في البحرين. تعتبر متطلبات القيام بالأنشطة المتعلقة بالتطورات خارج الخطة خطوة إيجابية نحو سوق عقارات تنافسية دوليًا. ونتيجة لتعزيز الاستثمار وتعزيز ثقة أصحاب المصلحة ، تعمل هيئة التنظيم العقاري على بناء نظام إيكولوجي عقارات أقوى وأكثر شفافية وأكثر كفاءة في مملكة البحرين.