وزارة الصحة في أبوظبي: معيار جديد لتخصيص الأراضي لمرافق الرعاية الصحية

PHOTO

معيار تخصيص أرض

لتحديد الحاجة لمقدمي الرعاية الصحية والمشغلين والمستثمرين للعمل مع وزارة الصحة في أبو ظبي ("هيئة الصحة - أبوظبي سابقًا - هيئة الصحة - أبوظبي) على مستوى استراتيجي قبل تنفيذ التطورات أو الاستثمارات في إمارة أبو ظبي. أبوظبي ، أصدرت وزارة الصحة معيارًا محدَّثًا لتخصيص ، تمديد وإلغاء الأراضي المخصصة لبناء مرافق الرعاية الصحية اعتبارًا من 21 نوفمبر 2017 ("معيار تخصيص الأراضي"). يتناول هذا المقال هذه التطورات الجديدة وتأثيرها.

تماشيًا مع الخطة الرئيسية للقدرات في أبوظبي لعام 2016 ("الخطة الرئيسية") ، يسعى معيار تخصيص الأراضي إلى ضمان أن يقوم مقدمو الرعاية الصحية الجدد بمنح السكان سهولة الوصول إلى المرافق والخدمات. يعمل المعيار على تجديد عملية تخصيص الأراضي لبناء مرفق الرعاية الصحية وينطبق على جميع المتقدمين الذين يسعون إلى الحصول على الأراضي التي تخصصها وزارة الصحة.

في السابق ، كان المستثمر يتقدم أولاً بطلب للحصول على ترخيص جديد لتشغيل منشأة للرعاية الصحية ، وفقًا لعملية الموافقة على DoH المعتمدة. ثم يطلب تخصيص الأراضي المحجوزة. إذا ﻟم ﺗﮐن اﻷراﺿﻲ ﻣﺗﺎﺣﺔ ﻟﻣﻧﺷﺄة اﻟرﻋﺎﯾﺔ اﻟﺻﺣﯾﺔ اﻟﻣﻘﺗرﺣﺔ ، كان يتم إﺿﺎﻓﺔ اﻟطﻟب إﻟﯽ ﻗﺎﺋﻣﺔ اﻻﻧﺗظﺎر أو تطﻟب وزارة اﻟﺻﺣﺔ إﻟﯽ ﺣﮐوﻣﺔ أﺑو ظﺑﻲ طﻟب ﺗﺧﺻﯾص اﻷراﺿﻲ اﻟﻣﻣﻟوﮐﺔ ﻟﻟﺣﮐوﻣﺔ.

وبموجب المعيار الجديد ، ستعلن وزارة الصحة علناً عن الأرض المتاحة للاستثمار في مجال الرعاية الصحية ، مع تحديد المنطقة والموقع ، فضلاً عن نوع مرفق الرعاية الصحية والتخصصات. تستند هذه الإعلانات إلى الأولويات المحددة في الخطة الرئيسية وستبقى مفتوحة لمدة شهر من تاريخ الإعلان. يجب على الطرف المعني أولاً تقديم طلب إلى لجنة تخصيص الأراضي. ستقوم اللجنة بمراجعة جميع الطلبات المستلمة واختيار المستثمر الأكثر ملاءمة.

إمكانية للتحسين

على الرغم من أن إدخال وزارة الصحة لمعيار تخصيص الأراضي هو خطوة مرحب بها لتوضيح عملية تخصيص الأراضي لبناء مرافق الرعاية الصحية ، فإننا نعتبر أن هناك مجالًا محتملًا لمزيد من التعزيز للعملية من أجل تحقيق منافع أوسع. في الوقت الحالي لا ينطبق المعيار إلا على المواطنين الإماراتيين الذين يسعون إلى تخصيص الأراضي لتطوير مرافق الرعاية الصحية ولا ينطبق على المستثمرين الأجانب. أبدى العديد من كبار مزودي الرعاية الصحية الدولية اهتمامًا كبيرًا بدعم أهداف الرعاية الصحية في أبوظبي ، و العديد من مزودي الخدمات الجيدة افتتحت مرافق جديدة في السنوات الأخيرة. غير أنه تم تقييد مدى هذا الاستثمار الأجنبي بنقصٍ في الأراضي المناسبة نتيجة القيود المفروضة على ملكية الأراضي الأجنبية.

الخلفية القانونية

عادةً ما يختار مقدمو الرعاية الصحية تطوير مبانٍ مخصصة لاستيعاب منشآتهم ، حيث إن المباني الموجودة المناسبة غير متوفرة في أبوظبي. هذه المباني مكلفة في البناء وكثيرًا ما يحتاج مقدمو الخدمات إلى جمع التمويل للوفاء بتكاليف البناء. وعادة ما يتطلب مثل هذا الاستثمار والتمويل أن يكون مقدم الخدمة قادراً على الاحتفاظ بفوائد قانونية آمنة وطويلة الأجل في المبنى. في حالة مقدمي الرعاية الصحية المملوكين بالكامل للمواطنين الإماراتيين ، فإنه من السهل نسبياً بشكل عام التأكد من أن العنوان القانوني لمرفق الرعاية الصحية يمكن تسجيله في بلدية أبو ظبي (ADM) وصك ملكية صادر ، مع تسجيل الرهن العقاري. على العنوان إذا لزم الأمر.

يواجه مقدمو الرعاية الصحية غير المملوكة بالكامل لمواطني الإمارات العربية المتحدة بعض التحديات عند السعي لتأمين مصالحهم طويلة الأجل في مرافق الرعاية الصحية. وبشكل عام ، يقتصر هؤلاء المزودين على تطوير مرافق في مناطق الإمارة التي تم تخصيصها للاستثمار العقاري الأجنبي ("مناطق الاستثمار") وفقًا لقانون أبوظبي رقم 19 لعام 2005 وتعديلاته اللاحقة ("القانون رقم 19"). ").

يسمح القانون رقم 19 للمزودين المملوكين بالكامل لمواطني مجلس التعاون الخليجي ("الخليجي") بامتلاك الأراضي والمباني ضمن مناطق الاستثمار. بالنسبة لهؤلاء المزودين ، من الممكن شراء قطعة أرض على أساس التملك الحر داخل منطقة الاستثمار ، وتطوير مرفق الرعاية الصحية ، وجمع التمويل ، والحصول على سند الملكية وتسجيل الرهن العقاري على العنوان في بلدية أبوظبي.

يمكن لمقدمي الرعاية الصحية غير المملوكة بالكامل لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة أو دول مجلس التعاون الخليجي الحصول على عقود إيجار أو عقارات قائمة لمدة تصل إلى 99 عامًا ضمن مجالات الاستثمار. يُسمح لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي بامتلاك أراضي ومبان مملوكة بالكامل ضمن مناطق الاستثمار ، لذا يُنصح مستثمرو دول مجلس التعاون الخليجي بالنظر في هذا الخيار كأولوية. قد يمتلك المستثمرون الذين ليسوا مواطنين إماراتيين ، أو مواطني دول مجلس التعاون الخليجي ، ملكية المباني ، ولكن ليس الأراضي التي تقع ضمن مناطق الاستثمار. من غير المحتمل أن يكون مفهوم التملك الحر للمباني في منطقة الاستثمار مفيدًا من الناحية العملية للمستثمرين في مجال الرعاية الصحية ، لأن هذا الهيكل سيتطلب تقسيم المبنى على أساس شرائح ، وعندئذٍ سيكون لدى المستثمر الأجنبي وحدات داخل المبنى. من المرجح أن يسعى هؤلاء غير الإماراتيين وغير الخليجيين إلى الدخول في اتفاقيات مساطحة طويلة الأجل للأراضي داخل مناطق الاستثمار. يمكن أن تكون هذه الاتفاقيات لمدة 50 سنة مع خيار للتجديد لمدة 50 سنة أخرى. وتتشابه اتفاقيات المساطحة مع عقود التطوير الطويلة الأجل وتسمح لمقدمي الرعاية الصحية بترتيب أعمال البناء ومن ثم تشغيل مرافقهم. ومن الممكن أيضًا أن يتم تسجيل الحقوق الممنوحة من قبل اتفاقيات المساطحة هذه مع بلدية أبو ظبي ويمكن إصدار سندات الملكية لصالح مقدم الرعاية الصحية الأجنبي. إذا رغب الموفر ، يمكنه منح قرض عقاري على حقوقه المسجلة ويمكن تسجيل هذا الرهن على العنوان في بلدية أبو ظبي.

خارج مناطق الاستثمار ، يقتصر مقدمو الرعاية الصحية الأجانب (بما في ذلك الممولين من دول مجلس التعاون الخليجي) على أخذ عقود إيجار أو تأجير العقارات القائمة لأقصى مدة لمدة أربع سنوات. هذا التقييد على شروط الإيجار مفروض بموجب قواعد توثيق بخصوص تسجيل عقود الإيجار في أبو ظبي ، التي تم إنشاؤها بموجب قرار المجلس التنفيذي رقم 4 لعام 2011. في حين يمكن التعبير عن عقود الإيجار على أنها قابلة للتجديد لشروط أخرى ، فلا يكون ذلك عادة أمنًا كافياً. للاستثمارات الكبيرة اللازمة لتطوير مرفق الرعاية الصحية الجديد. من المرجح أن يكون الحصول على التمويل من أجل التنمية أكثر صعوبة حيث أن مقدم الرعاية الصحية لا يستطيع منح ضمان الرهن العقاري على مرفق الرعاية الصحية بسبب طبيعة عقد الإيجار قصيرة الأجل. تمثل هذه القيود عقبة رئيسية تحول دون تطوير المزيد من مرافق الرعاية الصحية في جميع أنحاء الإمارة وفي المناطق حيث غالباً ما يكون هناك حاجة ملحة لفتح منشآت جديدة.

متطلبات الاستمارة

يجب على المستثمر الذي يتقدم بطلب التخصيص أن يكون مواطناً إماراتياً ويجب أن يؤمن مستندات مختلفة تدعم الطلب ، مثل:

طلب ترخيص مرفق رعاية صحية جديد ؛

حجز الاسم التجاري الأولي من دائرة التنمية الاقتصادية في أبو ظبي ؛

دليل على خبرة مقدم الطلب في الاستثمار في الرعاية الصحية ؛

وثائق تفصيلية عن التمويل المقترح للمشروع ؛ و

خطة المشروع لبناء المرفق ، بما في ذلك التكلفة المتوقعة والتخطيط التنظيمي لإدارة المشروع.

عملية الموافقة

عند الموافقة المبدئية على طلب تخصيص الأرض ، يجب على المستثمر التقدم بطلب للحصول على ترخيص منشأة الرعاية الصحية في غضون شهر واحد من الموافقة على التخصيص. ستكون الموافقة المبدئية صالحة لمدة عام واحد. وخلال هذا الوقت ، يجب تقديم الرسومات التخطيطية للموافقة ، في غضون ستة أشهر من الموافقة المبدئية ، وفقًا للمبادئ التوجيهية لمرفق بلدية أبو ظبي. بمجرد الموافقة على الرسومات ، يجب على المستثمر تقديم طلب والحصول على الموافقات اللازمة من الجهات الحكومية المعنية ، بما في ذلك إدارة التخطيط العمراني والبلديات. علاوة على ذلك ، في غضون ستة أشهر من موافقة وزارة الصحة على الرسومات التفصيلية ، يجب أن يبدأ إنشاء مرفق الرعاية الصحية. ستجري عمليات الفحص بشكل عام بمجرد اكتمال 90% من البناء ، ومرة أخرى عند اكتمال البناء.

إلغاء

في أي وقت ، قد تقوم وزارة الصحة بإلغاء تخصيص الأرض في حالة:

عدم الامتثال للجدول الزمني للمشروع ، وعدم تقديم توضيح واضح ومقنع لعدم الامتثال ؛

عدم الامتثال للقواعد واللوائح القانونية المعتمدة من وزارة الصحة فيما يتعلق بالمشروع ؛

بيع أو تأجير الأرض من قبل المستثمر.

خرق التعهد الموقع من قبل المستثمر ؛ و

عدم الامتثال لمعايير تخصيص الأراضي.

خاتمة

اعتبارًا من عام 2016 ، كان هناك 3.04 مليون شخص في أبو ظبي ، 18.2 في المائة منهم من مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة. كان متوسط عمر مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة 19 و 31 للوافدين. وبحلول نهاية عام 2016 ، كان هناك 2.455 منشأة مرخصة ، بما في ذلك 56 مستشفى (مع 5.240 سريراً) ، و 1.324 مركزًا وعيادة ، و 750 صيدلية. يتركز السكان في جزيرة أبو ظبي أو بالقرب منها ، مع وجود مناطق نمو متوقعة على المدى القصير والمدى المتوسط في مدينة زايد وجزيرة الريم وجبل حفيت والشامخة. ومن المتوقع نمو هام في الطلب على الرعاية الأولية والخدمات المرتبطة بالأمراض المرتبطة بنمط الحياة ، مثل السكري وأمراض القلب والأوعية الدموية والسرطان. تم تحديد الفجوات في القدرات في الرعاية الأولية ، والرعاية في حالات الطوارئ ، والطب النفسي ، والتوليد ، وطب حديثي الولادة ، والرعاية المتخصصة للأطفال ، وجراحة العظام ، وجراحة زرع الأعضاء ، فضلاً عن الرعاية غير الحادة وطويلة الأجل.

سوف تكون هناك حاجة إلى استثمارات كبيرة في مرافق الرعاية الصحية الجديدة في جميع أنحاء إمارة أبوظبي على مدى السنوات القادمة لضمان تحقيق الأهداف التي حددتها الخطة الرئيسية ومعيار تخصيص الأراضي. سوف تكون هناك حاجة إلى مرافق رعاية صحية جديدة في جميع أنحاء الإمارة ، ليس فقط داخل مناطق الاستثمار في مدينة أبوظبي ، ولكن أيضًا في المناطق المحيطة. وستكون تلبية هذه الحاجة صعبة للغاية ، في حين أن مقدمي الرعاية الصحية الدوليين لا يستطيعون دائمًا تأمين مصالح طويلة الأجل على الأراضي التي يرغبون في تطوير منشآتهم فيها. نحن ندرك أن حكومة أبوظبي على دراية بهذا القلق وتبحث في الوقت الحالي كيفية التغلب على هذا التحدي. أحد الحلول الممكنة التي يتم النظر فيها هو السماح للمستثمرين الأجانب بتملك حقوق المساطحة في العقارات خارج مناطق الاستثمار. وهذا من شأنه أن يسمح لمستثمري الرعاية الصحية بتطوير ثم استخدام المرافق لمدة تصل إلى 50 عامًا مع خيار تجديدها لمدة 50 عامًا أخرى. تابع أخبار الإعلانات القادمة من وزارة الصحة بخصوص الأراضي المتاحة لاستثمار الرعاية الصحية في أبوظبي.

بقلم كريستينا سوتشاكي - c.sochacki@tamimi.com - برج دبي المتاهة

ديفيد بومان - d.bowman@tamimi.com - أبو ظبي