السماح للمطور العقاري بالسحب من الضمان البنكي بنسبة 20 %

منحت لوائح وأنظمة لجنة البيع أو التأجير على الخارطة صلاحيات للمطور العقاري بالسحب من حساب الضمان لتغطية مصاريف المشروع غير الإنشائية، مثل المصاريف الإدارية والتسويقية بما لا يزيد على 20% من قيمة الوحدات العقارية التي تم التعاقد عليها، على ألا يتجاوز مجموع ما يصرف من حساب الضمان ما نسبته 20% من التكلفة الإجمالية للمشروع.

وألزمت اللوائح المحاسب القانوني والمكتب الاستشاري تحديد المفوض من قِبَل كل منهما للمصادقة على وثيقة الصرف، وتزويد أمين الحساب ولجنة بيع أو تأجير وحدات عقارية على الخارطة بنسخة من تواقيعهم، ويخصص حساب الضمان لتغطية مصاريف المشروع الإنشائية، وتصرف الدفعات بموجب وثيقة الصرف في ضوء أحكام اتفاقية حساب الضمان، بهدف التنظيم للمشاريع العقارية على الخارطة.

وللمطور بعد موافقة اللجنة سحب الأرباح المتعلقة بالمشروع بناء على تقرير المكتب الاستشاري عما تم إنجازه والتكلفة التقديرية لاستكمال باقي المشروع، وتقرير المحاسب القانوني عن ملاءمة إمكانية السحب من حساب الضمان، ومقارنته بالمركز المالي لحساب الضمان وفقًا للتكلفة التقديرية لاستكمال المشروع، ويجب على المطور تزويد أمين الحساب بتفاصيل الوحدات العقارية التي تم التعاقد عليها وأسعار الوحدات، كما يجب أن يدار حساب الضمان في ضوء أنظمة مؤسسة النقد العربي السعودي.

ووفقا للوائح والأنظمة، ينشأ حساب ضمان باسم كل مشروع، ويكون للحساب رقم موحد يعد مرجعًا للإيداع، بموجب اتفاق كتابي بين المطور - أو القائم بالمشروع - وأمين الحساب؛ لتنظيم الأمور المالية للمشروع، وإيداع المبالغ المقدمة من المطور والمودعين وفقًا لقواعد فتح الحسابات في البنوك والقواعد العامة لتشغيلها، وأحكام الضوابط والقواعد، وإذا كان المشروع مكونًا من عدة مشاريع تنتهي في مراحل مختلفة، فيجب على المطور فتح حساب ضمان لكل مشروع على حدة، ويمكن استثناء شرط فتح حساب الضمان لبعض المشاريع بناء على قرار مسبب من اللجنة.

ويجب أن تتضمن اتفاقية حساب الضمان الشروط والمعايير منها، التزام المطور بعدم تسلم أي مبالغ من المودعين، وأن تودع المبالغ من قبلهم مباشرة في حساب الضمان، واشتراط إدارة حساب ضمان المشروع من قبل أمين الحساب، وصلاحياته في الصرف من حساب الضمان إلى المطور، ووضع شرط يقضي بربط دفعات الصرف من حساب الضمان بنسب الإنجاز الفعلي لأعمال المشروع التي تحتسب وفقًا للجدول الزمني المعتمد، وليس للمطور الاعتماد الكلي على أموال المستفيدين في إنشاء المشروع، وللجنة إصدار قرار بتحديد النسبة المئوية المطلوب إنجازها من المشروع؛ قبل الصرف من أموال المستفيدين المودعة في حساب الضمان.

واشترطت اللوائح على أمين الحساب الالتزام بعدم تفعيل حساب الضمان إلا بعد صدور الترخيص للمشروع، وعدم الحجز على حسابات المشروع لصالحه أو لصالح دائني المطور، ومنع إسناد مهامه في الاتفاق بينه وبين المطور لطرف ثالث أثناء فترة تنفيذ المشروع لأي سبب، وتزويد اللجنة بكشوفات دورية ربع سنوية لحساب الضمان، أو في أي وقت تراه اللجنة ضروريا، وعدم إغلاق حساب الضمان بالاتفاق مع المطور إلا بعد موافقة اللجنة.

تخطر اللجنة أمين الحساب عند ارتكابه أي مخالفة لأحكام الضوابط والقواعد أو شروط وأحكام اتفاقية حساب الضمان، مع منحه مهلة لتصحيحها، ويجب على أمين الحساب تصحيح المخالفة خلال المدة المحددة له، كما للجنة طلب تغيير أمين الحساب نتيجة ارتكابه للمخالفات أو عدم تصحيحها، ولها عدم اعتماده أمينا لحساب ضمان أي مشروع لاحق.

ويودع المستفيدون المبالغ الخاصة بالمشروع في حساب الضمان الخاص بالمشروع، بأي وسيلة إيداع مقبولة لدى البنوك عدا النقد، وفي حال حصول المطور على تمويل بضمان المشروع وأصوله، فيجب إيداع مبلغ التمويل في حساب الضمان الخاص بالمشروع، ويجب على أمين الحساب إعطاء رقم مرجع لكل عملية إيداع، ويجب ذكر رقم الوحدة العقارية، ورقم المشروع وفقًا للتفاصيل المذكورة في عقد المطور مع المستفيد، كما يجب على أمين الحساب عدم الصرف من حساب الضمان إلا بموجب وثيقة الصرف.

وأوضحت اللوائح انه يجب على أمين الحساب الاحتفاظ بمبلغ يعادل 5% من القيمة الإجمالية لتكلفة الإنشاءات ضمانا لحسن تنفيذ المشروع، والتي تصرف في إصلاح العيوب التي قد تظهر بعد إنجاز المشروع، ولا يجوز صرف المبلغ المذكور إلى المطور إلا بعد موافقة اللجنة أو انقضاء سنة من تاريخ تسليم المطور للمشروع والإفراغ للمشترين، وتسوية جميع شروط حسن التنفيذ خلال تلك السنة.

وللجنة تمديد مدة الاحتفاظ بالضمان في حال وجود مخالفات من المطور قائمة أو منظورة، كما للجنة الموافقة على طلب المطور بسحب مبلغ ضمان حسن التنفيذ إذا قدم ضمانات تقبلها اللجنة تغطي قدر المبلغ المسحوب.

وفيما يتعلق بالمحاسب القانوني يشترط أن يكون معتمدًا من الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين، وأن يجتاز برنامج تأهيل المحاسبين المقر من اللجنة، ويجب على المحاسب القانوني أن يؤدي عمله في المشاريع، وفقًا لقواعد المهنة، وما تصدره اللجنة فيما يتعلق بإشرافه على حساب الضمان، وتتركز مهامه في مراجعة وتدقيق المستندات المالية اللازمة لعمليات الصرف على المشروع، ومتابعة وتدقيق البيانات المالية الخاصة بقيم الوحدات العقارية المتعاقد عليها، والتأكد من أنها أودعت في حساب الضمان.