إمكانية إنهاء المطورين في دبي لاتفاقية البيع دون أمر من المحكمة

PHOTO

في 18 أكتوبر / تشرين الأول 2017 أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم القانون رقم 19 لعام 2017 بتعديل المادة 11 من القانون رقم 13 لعام 2008 الذي ينظم سجل العقارات المؤقت في إمارة دبي ("القانون 19"). يحدد القانون 19 الإجراءات الواجب اتباعها من قبل مطور في حال التخلف عن السداد من قبل مستثمر خارج الخطة ، مما يؤدي إلى إنهاء اتفاقية البيع والشراء ("SPA") وإلغاء تسجيل SPA من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي ("DLD "). هذه الإجراءات هي مسألة تتعلق بالسياسة العامة ولا يُسمح للمطور بالتعويض عن التزاماته.

تم تعديل المادة 11 في البداية بموجب القانون رقم 9 لعام 2009 والذي تم توضيحه لاحقاً في المادتين 15 و 16 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لعام 2010.

يسري مفعول القانون 19 اعتبارًا من تاريخ إصداره ، وهو 18 أكتوبر 2017 ، وسيتم تطبيقه بأثر رجعي. الاستثناء الوحيد لتطبيق القانون 19 هو في حالة مبيعات الأراضي التي ليس لها مبيعات خارج الخطة ، والتي تظل خاضعة للأحكام المنصوص عليها في SPA.

كما يؤكد القانون 19 ضمنا على حق لجنة مكافحة الجراد الصحراوي في إلغاء تسجيل أسماء المناطق المحمية بموجب الخطة في حالة الإنهاء دون الحاجة إلى الحصول على أمر من المحكمة.

كيف يمكن للمطور إنهاء الاتفاقية؟

أدخل القانون 19 مجموعة من الإجراءات مع الجداول الزمنية التي يتعين الامتثال لها من قبل المطور قبل إنهاء SPA للمشتري المتخلف المتخلف. يحدد القانون 19 الإجراءات التالية:

إشعار إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي من قبل المطور: يجب على مطور البرامج إبلاغ دائرة الأراضي والأملاك في دبي بأي تقصير يرتكبه المشترون خارج الخطة وفقًا لشروط SPA. يجب أن يقدم إشعار المطور إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي وصفًا للإعداد الافتراضي وتفاصيل المشتري والمطور ، ووصفًا للعقار وأي تفاصيل أخرى حسب طلب الدائرة.

إشعار دائرة الأراضي والأملاك في دبي للمشتري: سوف تقوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي بالنظر في طلب المطور وعند التحقق الضروري ، ستقوم الدائرة بإخطار خطي إلى المشتري المتعثر (عن طريق البريد المسجل أو البريد الإلكتروني أو أي طريقة أخرى معتمدة منها) مع 30 يومًا "فترة إشعار لتصحيح الافتراضي (" DLD Notice "). ويجوز لدائرة الأراضي والأملاك في دبي أيضًا أن تبدأ التسوية الودية بين الطرفين وإذا كانت التسوية ممكنة ، فإن الطرفين سيدخلان في اتفاق تسوية.

إصدار تقرير دائرة الأراضي والأملاك في دبي: في حالة فشل المشتري في تصحيح تقصيره خلال فترة الإشعار المحددة بـ 30 يومًا من إشعار DLD أو فشل في حل المشكلة مع المطور ، عندئذٍ ستشرع الدائرة في إصدار تقريرها ، والذي سيوضح التالي: (i) استوفى المطور التزاماته بموجب القانون 19 ؛ و (2) النسبة المئوية الحالية لاستكمال الممتلكات ("تقرير DLD"). تشير مسألة تقرير دائرة الأراضي والأملاك في دبي إلى أن الدائرة يجب أن تقوم بإلغاء تسجيل SPA بناء على طلب من المطور دون الحاجة إلى أي أمر من المحكمة أو قرار التحكيم.

حقوق الإنهاء للمطورين: عند استلام تقرير DLD ، يحق للمطور إنهاء SPA للمشتري المتعثر دون الحاجة إلى أي أمر / تحكيم آخر للمحكمة بالطريقة التالية:

o إذا تجاوزت نسبة الاكتمال 80%: في حالة تجاوز نسبة إتمام الخاصية المباعة 80% ، يحق للمطور ممارسة أحد الخيارات الثلاثة التالية:

الاستمرار في SPA مع المشتري المتعثر والاحتفاظ بجميع المبالغ المدفوعة وطلب المدفوعات غير المسددة من المشتري ؛

قد يطلب المطور من دائرة الأراضي والأملاك في دبي بيع العقار عن طريق المزاد العلني ويتم تحصيل العوائد المستلمة من المطور ومطابقة الرصيد المستحق من رصيد المشتري ؛ أو

إنهاء SPA من جانب واحد دون الحاجة إلى الحصول على أمر محكمة مسبق والاحتفاظ بنسبة 40% من سعر الشراء وإعادة المبالغ الزائدة مرة أخرى إلى المشتري خلال سنة واحدة من تاريخ الإنهاء أو خلال ستين يومًا من تاريخ إعادة البيع الناجحة من الممتلكات إلى مشترٍ خارجي ، بحسب الأسبق.

o إذا كان الإكمال بين 60 إلى 80%: في حالة أن نسبة إتمام الممتلكات المباعة تتراوح بين 60% إلى 80% ، فإن المطور لديه خيار إنهاء الخدمة المدنية من جانب واحد دون الحاجة إلى أمر محكمة آخر ولا يخصم المزيد من 40 % من سعر الشراء واسترداد المبلغ المتبقي مرة أخرى إلى المشتري إما في غضون (1) سنة من تاريخ الإنهاء أو خلال (60) يومًا من تاريخ إعادة بيع العقار بنجاح إلى مشترٍ لطرف ثالث ، بحسب الأسبق.

o إذا كان الإكمال أقل من 60%: في حالة أن نسبة إتمام الممتلكات المبيعة أقل من 60% ، يكون لدى المطور خيار إنهاء الخدمة المدنية من جانب واحد دون الحاجة إلى أمر محكمة آخر ولا يخصم أكثر من 25% من سعر الشراء واسترد المبلغ المتبقي مرة أخرى إلى المشتري إما في غضون سنة واحدة من تاريخ الإنهاء أو خلال ستين يومًا من تاريخ إعادة بيع العقار بنجاح إلى مشترٍ طرف ثالث ، وفقًا للأسبق.

o إذا لم يبدأ البناء: في حال لم يبدأ المطور في بناء المشروع العقاري لأسباب خارجة عن إرادته وبدون أي إهمال من جانبه ، عندئذ يحق للمطور إنهاء الخدمة من جانب واحد دون الحاجة لأمر محكمة آخر ولا تخصم أكثر من 30% من المبلغ المدفوع من قبل المشتري وتعيد المبلغ المتبقي إلى المشتري خلال ستين يومًا من تاريخ الإنهاء.

في حالة إلغاء مشروع عقاري من قبل هيئة التنظيم العقاري ، فإن القانون رقم 19 يُلزم المطور بإعادة جميع الأموال المدفوعة إلى مشتريها وفقاً للقانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ائتمان التطوير العقاري في دبي.

إذا رأى المشتري المتعثر أنّ الإنهاء من جانب المطور لم يتم بحسن نية ، فإن المادة 11 (4) من القانون 19 تسمح لمثل هذا المشتري بالاتصال بالمحاكم أو التحكيم للطعن في الإنهاء.

خاتمة

من المؤكد أنّ القانون رقم 19 قد حرك سوق العقارات بطريقة تدريجية حيث يتم تشجيع المستثمرين على الامتثال لالتزاماتهم ، في حالة فشل المطور في إنهاء العقد و / أو تسجيل سجل المشتري من السجل العقاري المؤقت الخاص بـ دائرة الأراضي والأملاك في دبي مع وضع خطوات واضحة كما أن القانون رقم 19 يشكل دعامة هامة لنظام خارج الخطة في دبي وسيساعد المطورين على توفير التكلفة والوقت الناتج عن التقاضي غير الضروري.

يوضح القانون 19 سوء الفهم الواسع الانتشار الذي كان سائداً قبل سنّ هذا القانون ، وهو ما إذا كان الأمر الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي كافياً لإنهاء اتفاقية البيع والشراء أو ما إذا كان مطورًا مطلوبًا أيضًا من المحكمة لطلب الحصول على أمر يؤكد إنهاء اتفاقية البيع والشراء. أهم جانب في القانون 19 هو حق المطور في طلب أحادي الجانب من إنهاء دائرة الأراضي والأملاك في دبي لاتفاقية البيع والشراء دون أمر من المحكمة.

يشير إنهاء السبا من قبل المطور في الطريقة المذكورة أعلاه إلى أنّ دائرة الأراضي والأملاك في دبي سوف يفرض قانونًا على اتفاقية البيع والشراء في سجل الملكية المؤقتة لـِ دائرة الأراضي والأملاك في دبي DLD Interim Property بناءً على طلب المطور ، دون الحاجة إلى أمر من المحكمة يؤكد الإنهاء. ومع ذلك ، فإن المشتري لا يزال لديه الحق في الطعن في الإنهاء أمام محاكم دبي في الحالات التي أساء فيها المطور لحقوقه بموجب القانون 19.

ومن السمات البارزة الأخرى للقانون 19 أن دائرة الأراضي والأملاك في دبي يجب أن تنظر فقط في نسبة الإنجاز ذات الصلة ، من الوحدة التي هي موضوع النزاع ، بدلاً من النسبة المئوية لإكمال المشروع. كانت الممارسة العامة التي اتبعتها دائرة الأراضي والأملاك في دبي قبل صدور القانون 19 هي إصدار شهادة إكمال المشروع ككل بدلاً من إصدار شهادة للوحدة ذات الصلة.

على الرغم من أن القانون 19 ينص على أنه يجوز للمطور إنهاء الاتفاقية من جانب واحد ، في رأينا ، من أجل تطبيق أحكام القانون رقم 19 ، يجب أن تبدأ إجراءات إنهاء اتفاقية البيع والشراء بإخطار المشتري المتعثر من خلال دائرة الأراضي والأملاك في دبي. وهذا يعني أنه في الحالات التي يكون فيها المطور قد قام بالفعل بتقديم إشعار إلى المشتري المتعثر قبل إصدار القانون 19 ، فإنه ينبغي على المطور إعادة تشغيل عملية الإخطار عن طريق تقديم إشعار من خلال دائرة الأراضي والأملاك في دبي من أجل الامتثال لإجراءات القانون. 19- ومع ذلك ، لم يتم اختبار هذه المسألة القانونية الخاصة أمام محاكم دبي ، وبالتالي لا توجد سابقة يجب اتباعها ، ولا يزال يتعين النظر إلى كيفية تفسير محاكم دبي لهذه المسألة.

من خالد جمال الدين - k.gamaleldeen@tamimi.com - مركز دبي المالي العالمي

أرونا موخرجي - a.mukherji@tamimi.com - مركز دبي المالي العالمي

Jyothi Venugopal - J.Venugopal@tamimi.com - Dubai - DIFC