19 10 2017

الجزء الأول من دليل "اعرف حقوقك" للمستثمرين العقاريين في دبي

دبي، الإمارات العربية المتحدة.

في 3 إبريل 2017 قام مكتب التميمي ومشاركوه بنشر دليل عقاري بعنوان "اعرف حقوقك للمستثمرين العقاريين في دبي"، وذلك بالتعاون مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

يوفر الدليل للشركات والأفراد المعلومات الحيوية التي يحتاجونها عند التفكير في الاستثمار في مجال العقارات في دبي، ويسعى للإجابة على بعض الأسئلة الهامة التي تدور في ذهن المستثمرين بشأن استثماراتهم العقارية، والتعاملات مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ومؤسسة التنظيم العقاري، والمطورين، والأطراف الأخرى ذات الصلة؛ وتم نشر الدليل باللغتين الإنجليزية والعربية.

وعلى مدار الأشهر القليلة المقبلة، سنقوم بإعداد سلسلة من المقالات التي تهدف إلى إبقاء عملائنا على علم بالقوانين العقارية في دبي والسياسات الحالية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، ومؤسسة التنظيم العقاري، من خلال استكشاف عدد من القضايا القانونية المذكورة في دليلنا.

وهذه المقالة هي الجزء الأول من السلسلة، وستركز على "القضايا الرئيسية التي يحتاج المستثمرون إلى معرفتها عند شراء العقارات المعروضة للبيع قبل الإنشاء" على النحو المبين في الصفحة 19 من الدليل. وهذه القضايا كالتالي:

1.     هل المشروع العقاري مسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري؟

يجب تسجيل كل مشروع عقاري في دبي لدى مؤسسة التنظيم العقاري، وتقدر رسوم التسجيل حاليًا بمبلغ 150,020 درهم إماراتي، ويجب دفعها عند تقديم طلب تسجيل المشروع. يمكن للمستثمر التحقق مباشرة من تفاصيل تسجيل المشروع على الموقع الإلكتروني لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (www.dubailand.gov.ae).

وقد يؤدي الاخفاق في تسجيل المشروع العقاري لدى مؤسسة التنظيم العقاري، أو القيام بنشاط تطوير المباني بدون ترخيص، إلى غرامة قدرها 100,000 درهم إماراتي، أو عقوبات جنائية تؤدي إلى الحكم بالسجن وفقًا لقانون الضمان (القانون رقم 8 لسنة 2007 الخاص بحسابات ضمان التطوير العقاري في دبي.

2.     هل هناك حساب ضمان للمشروع؟ ما هو رقم حساب الضمان، واسم وكيل حساب الضمان؟

وفقًا لقانون الضمان فإن أي مطور ينوي بيع وحدات معروضة على المخطط في مشروع التطوير يُطلَب منه فتح حساب ضمان منفصل للمشروع مع وكيل الضمان وهو البنك أو المؤسسة المالية المعتمدة من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي. ويجب على المطور أن يودع في حساب الضمان كافة المبالغ التي يتلقاها من المشترين (الطرف الثالث) لوحدات معروضة على المخطط، ومدفوعات القروض الممولة من قبل الممولين لغرض إنشاء مشروع التطوير. وتخصص المبالغ المودعة في حساب الضمان حصريًا لإنشاء مشروع التطوير وتسديد مدفوعات تمويل المشروع. ويُطلَب من كل مطور التسجيل في نظام مؤسسة التنظيم العقاري، حيث يجب تسجيل كافة المعاملات المالية.

يجب إدراج تفاصيل رقم حساب ضمان المشروع في اتفاق البيع والشراء بين المطور والمستثمر، وأي أموال مستلمة من المستثمر يجب أن تودع مباشرة في حساب الضمان المخصص للمشروع. وعلاوة على ذلك، يمكن للمستثمر التحقق مباشرة من تفاصيل وكيل حساب الضمان ورقم الحساب، إما على موقع دائرة الأراضي والأملاك في دبي أو باستخدام تطبيق "مشروعي" الذي أطلقته دائرة الأراضي والأملاك في دبي. ويسرد التطبيق جميع المطورين المسجلين في دبي، جنبًا إلى جنب مع قائمة بجميع المشاريع المسجلة، والتفاصيل الهامة الأخرى مثل حالة الإنشاء لمشروع معين، وتفاصيل حساب الضمان، وما إلى ذلك.

3.     ما هي النسبة المئوية لإنجاز المشروع والتاريخ المتوقع لإنجازه؟

يوفر موقع دائرة الأراضي والأملاك في دبي خدمة تتبع حالة المشروع، والذي يسمح للمستثمرين بتتبع الوضع الحالي لإنجاز مشروعات التطوير العقاري في دبي، وذلك عن طريق إدخال تفاصيل إما رقم قطعة الأرض أو رقم المشروع أو اسم المشروع. ويحتوي التطبيق الذكي "مشروعي" أيضًا على خدمة تتبع حالة المشروع.

يجب إدراج التاريخ المتوقع لإنهاء المشروع في اتفاق البيع والشراء بين المطور والمستثمر، ويجب أن تتناول شروط الاتفاق القضايا المتعلقة بالتعهدات الافتراضية من جانب المطور لتنفيذ الجدول الزمني المقدر؛ ومن الشائع أن يحتفظ المطورون بفترة سماح أخرى في الاتفاق، وقد تصل هذه الفترة إلى 12 شهرًا إضافية من تاريخ الانتهاء المتوقع، وذلك لإدراج أي تأخير قد يحدث في إنهاء المشروع.

4.     هل المطور مسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري؟ هل يملك المطور أرض التطوير، أم أن هناك اتفاقية تطوير بين المالك والمطور؟

تتيح مؤسسة التنظيم العقاري للشركات المسجلة لدى دائرة التنمية الاقتصادية بدبي تحت نشاط "التطوير العقاري"، أو حامل الترخيص المهني من دائرة التنمية الاقتصادية، أن يكون مسجلًا كمطور لمشاريع التطوير الجديدة.

يجب أن يكون سند ملكية أرض التطوير باسم المطور؛ وكبديل عن ذلك، يمكن أن يدخل المطور وصاحب أرض التطوير في اتفاق تطوير المشروع. وتُقَدر رسوم التسجيل لاتفاق تطوير المشروع بين المطور وصاحب الأرض بـ 4% من القيمة السوقية الحالية للأرض، ويجب تنفيذ اتفاق تطوير المشروع في مؤسسة التنظيم العقاري. ويمكن تعديل شروط هذا الاتفاق رهنًا بموافقة مسبقة من مؤسسة التنظيم العقاري. ومع ذلك، إذا تمكن المطور ومالك الأرض من الإثبات لمؤسسة التنظيم العقاري بأن الكيانين لهما نفس المستفيدين النهائيين أو المرتبطين بهما في هيكل الشركة، فإن رسوم التسجيل قد يتم التنازل عنها من قبل مؤسسة التنظيم العقاري وفقًا لتقديرها.

5.     هل لدى المطور التصاريح والموافقات المطلوبة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي ومن مؤسسة التنظيم العقاري لبيع المعروض على المخطط؟

إذا كان المطور يعتزم بيع المعروض على المخطط، فإن مؤسسة التنظيم العقاري تمنحه حاليًا أربعة خيارات، هي: 

‌أ-       إنجاز 20 في المائة من أعمال البناء للمشروع من قبل المطور، ومن ثم التقدم بطلب إلى مؤسسة التنظيم العقاري لمنحه شهادة بعدم الاعتراض على بيع المعروض على المخطط.

‌ب-   وديعة نقدية بنسبة 20 في المائة من قيمة تشييد المشروع في حساب الضمان المعين، ثم تقديم طلب إلى مؤسسة التنظيم العقاري لمنحه شهادة بعدم الممانعة في بيع المعروض على المخطط.

‌ج-    تقديم ضمان بنكي إلى مؤسسة التنظيم العقاري بنسبة 20 في المائة من قيمة البناء، ثم تقديم طلب إلى مؤسسة التنظيم العقاري لمنحه شهادة بعدم الممانعة في بيع المعروض على المخطط.

‌د-      تقديم طلب إلى مؤسسة التنظيم العقاري للحصول على شهادة عدم الممانعة في بيع المعروض على المخطط دون استيفاء الشروط المبينة أعلاه في (أ) أو (ب) أو (ج)؛ ولكن بشرط أن يقوم المطور بإيداع جميع الأموال المستلمة من مبيعات الطرف الثالث في حساب الضمان المعين، شريطة ألا يقوم المطور بسحب أي أموال من حساب الضمان حتى يتم إنجاز 20 في المائة من أعمال التشييد في المشروع بنجاح. 

ورغم أن التحليل المفصل للمسائل التي ينطوي عليها تملك العقارات المعروضة على المخطط هو خارج نطاق هذه السلسلة والدليل، فإننا واثقون من أن المستثمرين سوف يجدون في هذه المواد دليلًا مفيدًا لاعتبارات الاستثمار الأولية وتوجيههم إلى القضايا الرئيسية.

ونحن نتطلع إلى تقديم الجزء الثاني من هذه السلسلة في طبعة تحديث القانون المقبلة.

يقوم فريق العقارات الخاص بمكتب التميمي ومشاركوه بتقديم المشورة والمساعدة للعملاء بشكل منتظم مع المطورين وتسجيل المشاريع في مؤسسة التنظيم العقاري والجهات ذات الصلة. لمزيد من المعلومات يرجى التواصل مع محمد قواسمي-شريك (m.kawasmi@tamimi.com) أو أرونا مخرجي-مساعد(a.mukherji@tamimi.com) .

© Al Tamimi & Company 2017