عندما تلتقي حقوق الملكيَّة والتكنولوجيا والإعلام والاتصالات

07 08 2016

( التقرير من إعداد التميمي وشركاه باللغة الإنجليزية، ومترجم للعربية بواسطة "زاوية عربي")

تؤثِّر التكنولوجيا والإعلام والاتصالات الآن تقريبًا على كافة نواحي حياتنا.

 تؤثِّر التكنولوجيا والإعلام والاتصالات الآن تقريبًا على كافة نواحي حياتنا؛ أما بالنسبة لأصحاب حقوق الملكيَّة، فقد أفرز ذلك علاقات مُثيرة للاهتمام، وأمور تؤخذ في الاعتبار. وفي هذا المقال، نستعرض القضايا الراهنة التي تؤثِّر على مجموعة واسعة من أصحاب حقوق الملكيَّة والتكنولوجيا والإعلام وشركات الاتصالات على حد سواء، وننظر بوجه خاص إلى ما يلي:

· التكنولوجيا: موقع Airbnb and Dubai 2020 - ما تحتاج إلى معرفته؛

· وسائل الإعلام: اللوحات الإعلانية والإعلانات في التطورات المجتمعية والملكيَّة المُشتركة؛ و

· الاتصالات: مبادئ اتفاقيَّة الأبراج الخلويَّة.

ستستمر هذه المجالات من القانون في التطوُّر خلال السنوات المُقبلة حيث ينمو ويتطوَّر أسلوب استخدام المجتمع للتقنية، وعلى الرغم من أن القانون يُحاول جاهدًا، كما يعتقد الكثيرون، مواكبة تطور المُجتمع، غالبًا ما تجد الأطراف الحلول التعاقديَّة الخلَّاقة للتعامل مع أي نقص في لوائح وقواعد استخدام التقنيات الجديدة، وسنستمر في متابعة تلك التطوُّرات باهتمام.

التكنولوجيا: موقع Airbnb and Dubai 2020 - ما تحتاج إلى معرفته

لقد أحدثت التقنيات غير الخاضعة للقانون تغييرات كبيرة في جميع أنحاء العالم في الآونة الأخيرة، وتباينت الردود الحكوميَّة والقانونيَّة، وقد اتبعت حكومة دبي منهجًا تقدُّميًا بقوانين دبي لإيجارات المنازل أثناء مواسم العطلات رقم3 لعام 2015 في الآونة الأخيرة والصادرة في الحادي والثلاثين من ديسمبر (كانون الأول) لعام 2015 ("القانون")، وتنص تحديدًا على عمل دائرة السياحة والتسويق التجاري على تشجيع مُقدِّمي الخدمات من ذوي السُمعة الحسنة عبر الانترنت، وتُرحِّب باقتراحات مُحددة من أجل تحسين وتعزيز نشاط تأجير المنازل أثناء العطلات في دبي، ويشمل المضي قُدُمًا في اتجاه تنفيذ القوانين ضمن أهدافه استقبال 20 مليون زائر سنويًّا إلى دبي بحلول عام 2020 من خلال زيادة التجهيزات وتوسيع نطاق أماكن الإقامة المُتاحة. وبوضع تلك الأهداف في الاعتبار، ننظر في كيفية تطبيق القانون عبر موقع Airbnb، وغيرها من مواقع تقديم خدمات الإقامة غير المُنظَّمة وغير الخاضعة للقانون في هذه الفترة وصولاً إلى معرض دبي إكسبو 2020.

سنبدأ أولًا مع الأمور غير القانونيَّة، فلا ينطبق القانون على تأجير غرفة واحدة في منزلك، ومن بين الأمور الأخرى يُحدد الجدول 2 رقم 18 من القانون حالة ووضع الوحدة حيث "ينبغي تأجير المنازل أثناء موسم العطلات باعتبارها وحدة كاملة، وليس على أساس المُشاركة، ويمكن تأجيرها على أساس يومي أو أسبوعي أو شهري أو سنوي"؛ الأمر الذي يُقلل من الحد الأدنى Airbnb من المسوِّقين الذين يستخدمون الغرف الاحتياطيَّة في منازلهم للحصول على دخل إضافي، ولا نبحث في هذا المقال شرعيَّة ذلك الاستخدام لموقع Airbnb في دبي.

ما يشمله القانون هو تأجير المنازل السَّكنيَّة المفروشة والمُجهَّزة بالكامل بغرض قضاء مواسم العطلات، تلك المنازل التي تُلبِّي المعايير ذات الصلة في أي مكان في دبي بما في ذلك المناطق الحرة والمناطق التنمويَّة والمُجتمعات العقاريَّة؛ وقد يُحدد القانون أيضًا الأحكام التعاقُديَّة و/أو قواعد التجمُّعات السكنيَّة المكوَّنة من طبقات التي تحول دون استخدام العقارات السَّكنيَّة للسكن على المدى القصير، وينص القانون في البند (2.1.3 ب) على افتقار القواعد المُجتمعيَّة التي تحول دون الموافقة على السماح بتأجير الوحدات "كمنازل لقضاء موسم العطلات" إلى الاعتراف القانوني، وقد يفتح هذا النهج المُتساهِل الطريق أم الزائرين ممن سبق وجرى تحديدهم باعتبارهم شاغلين دائمين فقط فضلًا عن توفير خيارات جديدة للمُلَّاك الغائبين، وعلى الرغم من ذلك فينبغي على المُلَّاك التصرُّف بحذر فقد يخضعوا لالتزامات تعاقُديَّة أو غيرها من الالتزامات، ونوصي بالسعي لأخذ المشورة قبل اتخاذ الإجراء، وقد تجهل التجمُّعات المُكوَّنة من طبقات في الوقت الحالي الإذن الذي يمنحه القانون بالإقامة لفترة قصيرة، ويضع الكثيرون قواعد ضد استخدامات الإقامة لفترة قصيرة في اتفاقيَّات بيع الوحدات، وقواعد التجمُّعات المُكوَّنة من طبقات أو إعلانات العقارات ذات الملكيَّة المُشتركة.

نتوقَّع حدوث بعض التَّحديَات حول هذه النقطة وخاصة أن إدارة دائرة الأراضي في دبي للإعلان عن العقارات ذات الملكيَّة المُشتركة تسمح بالقيود المفروضة على الكيفيَّة التي قد تُستخدم بها الوحدات، وستكون القيود على السماح باستخدام العقارات على المدى القصير قيودًا مُشتركة في "قواعد التجمُّع" للمُجتمعات الطبقيَّة السكنيَّة.

ولا يستمر القانون في اتجاه منعه قيود الإقامة على المدى القصير من خلال توفير ما يلي:

· الحد الأدنى من الشروط والظروف التي تكون عليها تلك المُمتلكات عند عرضها وحجزها وشغلها كمنزل لقضاء موسم العطلات في (الجدول 3)؛ و

· الحد الأدنى من قواعد المبيت (الجدول 4)؛

وتشمل تلك القيود الضجيج وقواعد اللياقة وحق الجيرة بالمناطق السكنيَّة وخاصة بين الساعة 10:00 مساء وحتى 8:00صباحًا فضلًا عن القواعد المرتبطة بأداء الوظائف وإقامة الحفلات.

وحتى شهر أبريل (نيسان) من هذا العام، وعندما جرى تطبيق المزيد من التنظيم، لم يذعن مُلَّاك المنازل لقوانين دبي إذا أدرجوا العقار مُباشرة في موقع Airbnb كمنزل لقضاء العطلة، ولقد تغيَّرت تلك القواعد الآن بما يتماشى مع الأهداف المُحددة للتنظيم، ومُلَّاك المنازل الخاصة، وربما يطلب المُستأجرين رخصة المنزل لقضاء العطلة دون الحاجة إلى تعيين وكيل مُسجَّل (راجع مقالنا في طبعة مايو(أيار) 2016 لتحديث القانون).

هناك مُتطلبات جوهريَّة تتعلق بمعايير جودة المُمتلكات والأثاث والتجهيزات والاحتياجات من المُعدات ومعايير الصحة والسلامة والجوانب التأمينيَّة والتشغيليَّة، مثل توفير الحد الأدنى من المعلومات وذلك تبعًا لتصنيف منازل قضاء العطلات كمنازل قياسيَّة أو فاخرة، وقد تخضع منازل قضاء العطلات إلى الفحص الدوري من جانب الإدارة، ومن المُرجَّح أن تُطبَّق العقوبات على المجدولين الخصوصيين بنفس الطريقة كما في الوكلاء المُسجَّلين.

يهدف النهج التَّقدُّمي الذي تتبعه حكومة دبي فيما يتعلَّق بموقع Airbnb والمواقع المُماثلة لتوفير أماكن الإقامة بهدف توفير التوازن بين استخدام التقنيات ونوعية الخبرة المُقدَّمة لزوَّار دبي، وقد جرى الإعلان مؤخَّرًا عن التعاون بين الإدارة وموقع Airbnb، ونتطلَّع إلى رؤية نتائج هذا النهج. 

وسائل الإعلام: اللوحات الإعلانية والإعلانات في التطورات المجتمعية والملكيَّة المُشتركة

كثيرًا ما يسمع المرء عن مواقع التواصل الاجتماعي باعتبارها طريقة جديدة للإعلان فمن السهل أن ننسى أن العديد من الأشكال التقليدية للإعلان تواصل تقديم الاستراتيجيات الهامة للأعمال التجارية، ولا تزال لوحات الإعلانات واللافتات الموجودة على المباني سائدة في معظم المجتمعات؛ ومن الأمور التي تؤثر في دبي أكثر من العديد من البقاع الأخرى هي الملكية الخاصة للبنية التحتيَّة للطُرُق، وغيرها من المناطق "العامة" على نحو مُشترك خلال المشروعات المُجتمعيَّة والعقارات المملوكة بصورة مشتركة.

وتكون جميع الطرق في العديد من البلدان طرق عامة، وتُجرى المفاوضة في الحق في وضع اللوحات الإعلانيَّة على جانبي الطريق مُباشرة مع السُلطة المحليَّة، وحتى لو وُضعت اللوحات الإعلانيَّة على أرض ذات ملكيَّة خاصة على حافة الطُرُق العامة في العديد من البلدان، غالبًا ما تتعامل شركات الدعاية والإعلان مع طرف واحد.

أما في المواقع التي يجب أن توضع فيها الإعلانات على العقارات ذات الملكيَّة المُشتركة ("ومن أجل هذا المقال سنشير إلى تلك الأراضي باسم الأرض ذات الطبقات التي لها حق ملكية")، أصبح بعض مُطوِّري العقارات على درجة رفيعة من الرقي في تخطيطهم المُسبق لتلك المنطقة.

وعند النظر في تطوير جديد للأرض ذات الطبقات التي لها حق ملكية، والفرص الفرديَّة التي تتعلَّق بأي موقع، يأخذ بعض مُطوِّري العقارات تدفُّقَات الدخول الإضافيَّة التي قد تكون مُتاحة عن طريق استخدام المساحة للدعاية بعين الاعتبار، وتقليديًّا كان الشكل الأكثر شيوعًا من هذا الأمر خلال حقوق التسمية على الجزء العلوي من المبنى، وفي الآونة الأخيرة شهدنا جانب كامل من مبنى مكوَّن من 40 طابقًا يُستخدم كلوحة إعلانيَّة، كما كان من الشائع استخدام اللوحات الإعلانيَّة من نمط اللافتات على المناطق غير المُنتجة من الأرض التي تواجه الطرق والأماكن العامة الأخرى.

وعندما نظر مُطوِّري الأرض ذات الطبقات التي لها حق ملكية إلى تلك الخيارات، كان عليهم أن يأخذوا في اعتبارهم الاتجاه الذي يجدر أن تصب فيه تدفُّقات الدخل العائد من تلك الإعلانات، وهناك ثلاثة خيارات رئيسية، فقد تكون فُرص تدفُّقات الدخل كالتالي:

· تُحجز في شكل وحدة أو قطعة أرض من جانب المُطوِّر على أنها دخل سلبي مُستقبلي؛

· تُباع في شكل وحدة أو قطعة أرض وبالتالي تُسهم في مخزون المُطوِّر القابل للبيع؛ أو

· يُجرى الاحتفاظ بها باعتبارها ملكيَّة عامة للمُجتمع الطبقي لتغطية التكاليف المُستمرة وبالتالي خفض التكاليف والرسوم المدفوعة على مالكي الوحدات أو قطع الأراضي.

وسواء ما إذا كانت الخيارات المذكورة أعلاه يمكن إنجازها في أي حالة مُحددة قد تتطلب العمل مع مسَّاحي الأراضي و مُحاميهم والمؤسسة التنظيميَّة للعقارات RERA خلال مرحلة التخطيط للتطوير.

من الناحية النظرية قد يكون من الممكن تحديد جزء من الجدار الخارجي للمبنى باعتباره وحدة أو عنصر، وبهذه الطريقة يمكن الاحتفاظ بها في ملكيَّة مُنفصلة، ويمكن بعد ذلك لهذا المالك أن يستخدم تلك الوحدة أو العنصر لبيع الإعلانات، وعلى الرغم من ذلك فمن الناحية العمليَّة تُمانع دائرة الأراضي بدبي والمؤسسة التنظيميَّة للعقارات RERA في السماح بتلك التقسيمات الفرعيَّة، وعادة ما يُجرى احتجاز الحقوق لاستخدامها للدعاية بغض النظر عن تعريف جدار أو هيكل المطوِّر الرئيسي، وقد يكون هناك بديل آخر للاستخدام"حقوق الاستخدام الحصريَّة"، وحقوق الاستخدام الحصريَّة هي الحقوق التي ترتبط بملكيَّة وحدة مُعيَّنة، وبالتالي فمن الضروري الاحتفاظ بملكيَّة وحدة من أجل الاستفادة من حقوق الاستخدام الحصريَّة المرتبطة بها.

ومهما كانت الآليَّة التي يُجرى اختيارها، ينبغي أن يأخذ المطوِّر حذره بخصوص ما يلي:

· تعييِّن الحدود التي تُحدد مسئوليات مالك الوحدة عن تكاليف الإصلاحات الهيكليَّة الخارجيَّة والصيانة لهذ الجزء من المبنى؛

· السماح بنطاق كافٍ لمالك الوحدة للدخول وإجراء التغييرات على الوحدة، ووضع الإعلانات حسبما تقتضي الضرورة وإذا لزم الأمر من أجل السلطة وغيرها من الخدمات؛ و

· وضع قيود كافية على العنوان أو في القوانين واللوائح لحماية المالك من المُطالبات من جانب مالكي الوحدات أو العناصر الأخرى أو أي مالك من اتحاد المُلَّاك.

وبافتراض الموافقة على تلك الترتيبات، فمن المُفضَّل أيضًا أن يُجرى الإفصاح عنها بوضوح للمستثمرين في"بيان الإفصاح" وفقًا لما تقضيه الاتجاهات المُتعلِّقة بقانون الملكيَّة المُشتركة للعقارات في إمارة دبي (رقم 27 لعام 2007)، ويضمن هذا الإفصاح أن جميع المستثمرين على وعي بالترتيبات وبالتالي لا يمكن التأكيد، على سبيل المثال، بأن تكون المنطقة ذات الصلة منطقة ذات ملكيَّة مُشتركة، وبالتالي يكون الدخل المُرتبط بذلك لصالح اتحاد المُلَّاك.

يسمح تحديد المساحات الإعلانيَّة باعتبارها وحدات مُنفصلة، أو تحديد نفس الوحدات باعتبارها مساحة للاستخدام الحصري للمطوِّرين بامتلاك الوحدة والحصول على الدخل الإعلاني، وبيع الوحدة لطرف ثالث وجمع الأرباح.

إذا أبقت التجمُّعات المُكوَّنة من طبقات على المساحات الإعلانيَّة المُقترحة باعتبارها ملكيَّة عامة؛ ينبغي أن تكون القوانين واللوائح واضحة بما فيه الكفاية من أجل أن تسير العملية بصورة جيدة للمُلَّاك كتالي:

· اتخاذ قرارات واضحة بشأن الإعلانات المقبولة؛ و

· التفاوُض بشأن الشروط التعاقُديَّة مع المُعلنين.

ينبغي أن تحصل جميع اللافتات في دبي على موافقة بلديَّة دبي، وبالإضافة إلى ذلك، يمكن طلب موافقة المطور الرئيسي ذو الصلة وهيئة الطرق والمرور RTA، كما ذُكِرَ أعلاه، فقد تتطلَّب القدرة على وضع تلك اللافتات في مناطق التجمُّعات المُكوَّنة من طبقات موافقة دائرة الأراضي بدبي أيضًا.

الاتصالات: مبادئ اتفاقيَّة الأبراج الخلويَّة

لقد نمت وتزايدت شعبيَّة واستخدام الهواتف النقَّالة أضعافًا مُضاعفة على مدار العشرين عامًا الماضية تقريبا، وقد تطلَّب ذلك الأمر الدعم المُماثل من شركات الاتصالات التي غالبًا ما تحتاج بدورها إلى دعم مُلَّاك الأراضي الخاصة ليتمكَّنوا من التوسُّع في بنيتهم التحتية بما فيه الكفاية وخصوصًا فيما يتعلق بوضع الأبراج الخلويَّة.

يمكن أن يجد المرء الأبراج الخلويَّة في العديد من المدن مُثبَّتة على أسطح المباني العالية، وتوجد في المناطق الريفيَّة على قمم التلال وعلى جوانب الطُرُقات مُتخفية كما لو كانت أشجار، وما لم تكن الأرض ذات ملكية عامة، أو ما لم ينص القانون على ما يُخالف ذلك؛ وسيكون الحال هو قيام مالك الأرض بالتفاوُض على ترتيبات تجارية مع شركة الاتصالات لاستخدام أراضيهم للأبراج الخلويَّة. أما بالنسبة لأصحاب الأراضي، فمن ناحية أخرى يمكن أن يكون ذلك مصدرًا صغيرًا للدخل إلا أنه مُفيد بالنسبة لجزء غير مُنتج من مُمتلكاتهم.

يمكن أن يتوقَّع مُلَّاك الأراضي، ممن جرى الاتصال بهم من جانب شركات الاتصالات فيما يتعلَّق باستخدام الأرض للأبراج الخلويَّة أو غيرها من الأمور المُرتبطة بالبنية التحتيَّة للاتصالات، إبرام اتفاقيَّات مع عدد من العوامل الخاضعة لقوانينهم المحليَّة ومقاوليهم.

يكون الترتيب مع مالك الأرض في مُعْظَم الأحيان على شكل رخصة لإشغال أو تأجير الأرض لفترة من الوقت حيث يبدو أن للمُعدَّات أو التقنية فترة حياتيَّة ثابتة قصيرة نسبيًّا يُقال أنها تقل عن 15عاما، وحيث تكثُر المُعدَّات في طبيعة البنية التحتيَّة الثابتة طويلة الأجل، فغالبًا ما يُجرى التعامل معها عن طريق وضعها على سطح الأرض، وتعمل الحكومة أيضًا على سن القوانين في العديد من السلطات القضائيَّة لتشمل ترتيبات البنية التحتيَّة الأساسيَّة على الأراضي الخاصة، ونركِّز في هذا القسم على أساسيَّات ترخيص الأبراج الخلويَّة لإشغال الأراضي أو المباني الخاصة ("اتفاقيَّات الأبراج الخلويَّة").

ينبغي أن تُحدد اتفاقيَّات الأبراج الخلويَّة بوضوح المنطقة التي يُجرى استخدامها وكيف يمكن الوصول إليها، وستتحمل شركة الاتصالات على عاتقها مسئوليَّة تركيب مُعداتها ووصلاتها المرتبطة بالبنية التحتيَّة الضروريَّة، وجميع الإصلاحات وأعمال الصيانة، والمخاطر المُتعلِّقة بمعداتهم فضلًا عن أي ضرر ناتج عن استغلالهم للأرض أو أي تلف قد تحدثه المُعدَّات أثناء وجودها.

سيتعهَّد مالك الأرض بعدم التدخُّل في معدات شركات الاتصالات، وعدم القيام بأي تصرُّف يتعارض مع طريقة عملها، ويشمل التدخُّل كلا من التدخُّل المادي في المُعدَّات أو الأجزاء المرتبطة بها من الأرض، وما يتعلَّق بحركة التنقلات التي قد تتعارض مع أي تردد أو مجال مغناطيسي يستخدمه البرج الخلوي.

وحيث يتواجد البرج الخلوي على سطح مبنى تجاري أو مبنى للبيع بالتجزئة، ينبغي على مُلَّاك الأراضي أن يأخذوا في اعتبارهم المستأجرين لديهم، وطبيعة الأعمال التجاريَّة، وما إذا كان هناك أي قيود في وثائق تأجيرهم على انتقال مواد سمعيَّة أو بصريَّة أو انتقال الإشعاع المغناطيسي من أي تردد خارج المبنى الأمر الذي قد يسبب خرقًا في اتفاقيَّة الأبراج الخلويَّة.

ومن الشائع أن تشمل العقود التجارية والمُجزَّئة على قيود تحد من البث الإلكتروني، والإشعاع الكهرومغناطيسي والرقمي الأمر الذي قد يتعارض مع المُستأجرين الآخرين أو المالك، أما بالنسبة لبعض المُستأجرين، ستتطلب طبيعة أعمالهم التجاريَّة هذا البث، وسيحتاج مُلَّاك الأرض إلى تقييم خاص لمبانيهم ومُستأجريهم الحاليين (والمُستقبليين) فيما يتعلَّق بأي قيود على اتفاقيَّات الأبراج الخلويَّة.

سيكون مالك الأرض وشركة الاتصالات بحاجة إلى الاتفاق على قيود مُلائمة بشأن المسئوليَّة وترتيبات التأمين فيما يتعلق بالأضرار التي تلحق بالمعدات، وغالبًا ما تتساوى طبيعة المُعدَّات مع أي ضرر كبير من الناحية الماديَّة.

وينبغي على شركة الاتصالات أن تدفع تكاليف تركيب عداد كهرباء مستقل، وتتحمل مسئوليَّة تكاليف تركيبه وتشغيله، وستدفع شركة الاتصالات أيضًا رسوم الترخيص أو الإيجار لمالك الأرض، وتكون رسوم الترخيص أو الإيجار ثابتة في بعض الأحيان، وخاصة عندما تكون مدة الترخيص قصيرة جدًا، وغالبًا ما ترتفع الرسوم بمبلغ ثابت مع زيادة مدة الترخيص بصورة سنويَّة أو فيما يرتبط بمُعدَّل التضخُم أو بالرجوع إلى التَّغيُّرات في مؤشِّر أسعار المُستهلك.

ستتحمل شركات الاتصالات مسئولية تكلفة إعادة أرض أو عقار المالك إلى حالته السابقة قبل استغلاله وإصلاح أي تلفيَّات او أضرار قد حدثت أثناء تركيب المُعدَّات أو الإصلاح أو أعمال الصِّيانة أو التحسينات في نهاية فترة الترخيص عند إزالة المُعدَّات.

إذا جرى الاتصال بمالك الأرض من جانب شركة الاتصالات من أجل استخدام أرضه في التوسُّع في أعمال البنية التحتيَّة للاتصالات، ينبغي أن يتأكَّد مالك الأرض أن اتفاقيَّة الأبراج الخلويَّة بينهما تحدد حقوق كلا الطرفين بصورٍة مُناسبة بحيث تكون ثمرة هذا الاتفاق المُتعلِّق بممتلكاته مُلائمة من ناحية التكلفة، وتوفر رسوم الترخيص عائدًا ماديًّا.

خاتمة

على الرغم من أن لدبي إطار عمل قانوني عقاري مرن وحديث، إلا أن تنفيذ أوجه هذا القانون (أو عدم تنفيذها) في بعض الأحيان يعني أن استغلال مناطق غير مُنتجة من أجل تنميتها بصورة مُختلفة يتطلَّب دراسة مُتأنِّية للمراحل التخطيطيَّة من أجل تعظيم الاستفادة من التغيُّرات السريعة التي قد تُحدثها التقنية.

تستمر التقنية في التغيير وتأتي معها الفرص من خلال الاستغلال المدروس للمبادئ القانونيَّة القائمة لخلق نتائج تجاريَّة إيجابيَّة للمطوِّرين ومُلَّاك الأراضي ومُزودي التقنية على حد سواء.

© Al Tamimi & Company 2016