PHOTO
08 03 2017
هل تقود إلى أسعار أكثر استقرارًا لسوق إيجار العقارات السكنية؟
أبو ظبي، الإمارات العربية المتحدة
في 13 ديسمبر/كانون أول 2016، صدر قرار المجلس التنفيذي لإمارة أبو ظبي رقم (14) لسنة 2016، بشأن عقود استئجار المباني ("القرار رقم 14") والذي فرض نسبة سنوية قدرها 5% على سقف الإيجار الحالي.
تم استحداث سقف الإيجار للمرة الأولى في عقود الإيجار بإمارة أبو ظبي بموجب القانون رقم (20) لسنة 2006، بشأن استئجار المساحات وتنظيم العلاقة بين كل من المُلاك والمستأجرين في إمارة أبو ظبي (قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر) حسبما تم تعديله.
وتم إلغاء سقف الإيجار لاحقًا بتاريخ 9 نوفمبر/تشرين ثان 2013. أما الآن، فقد أعاد القرار رقم (14) ثانية نسبة 5% اعتبارًا من تاريخ 13 ديسمبر/كانون أول 2016. هذا ويُعدّل القرار رقم (14) المادة (16) من قانون المالك والمستأجر، ويسري تطبيقه على عقود الإيجار السكنية والتجارية والصناعية على حدٍ سواء.
يسمح قانون المالك والمستأجر للطرفين، من خلال عقد الإيجار، الاتفاق على وتحديد قيمة الإيجار خلال مدة العقد؛ وإذا لم يتم تحديد الإيجار، يحق للمالك زيادة نسبة الإيجار سنويًا. وقد أصبح هذا الحق يخضع الآن للحد الأقصى للزيادة السنوية بنسبة 5% للقيمة الإيجارية الحالية. كما يجوز زيادة سقف الإيجار أو تُخفيضه أو إلغاءه من وقتٍ لآخر، من قِبل رئيس المجلس التنفيذي، حسبما يراه مُناسبًا (المادة 16/2 من قانون المالك والمستأجر في صيغته المُعدلة).
ويجوز للمستأجر أن يطلب من لجنة فض المنازعات الإيجارية تحديد قيمة الإيجار في حال طلب المالك زيادته عن الحد الأقصى للسقف الإيجاري (المادة 16/5 من قانون المالك والمستأجر بصيغته المُعدلة). ورغم أن قرار سقف الإيجارات لم يكن متوقعاً (حيث أنّ سوق الإيجارات في أبو ظبي تشهد انخفاضًا منذ أوائل عام 2016)، إلا إنه لاقى ترحيبًا، حيث أنه يحقق قدرًا أكبر من الاستقرار والحماية للمستأجرين في الإمارة.
رسوم المسكن في أبو ظبي
في فبراير/شباط 2016، أصدر رئيس المجلس التنفيذي لإمارة أبو ظبي، القرار رقم (13) لسنة 2016 ("القرار رقم 13") الذي يقضي بتطبيق رسوم المسكن في إمارة أبو ظبي؛ بحيث تكون مُضافة على جميع عقود الإيجار السكنية للمغتربين، وتحتسب بنسبة 3% من قيمة الإيجار السنوي. وقد بدأت بلدية أبو ظبي حالياً في فرض رسوم المسكن من خلال إضافتها على فواتير الكهرباء والمياه الصادرة من شركة أبو ظبي للتوزيع. وسيتم تحصيل رسوم المسكن بأثر رجعي بداية من تاريخ تنفيذ القرار رقم 13 الصادر في فبراير/شباط 2016. ومن المتوقع أن يتم تحصيل رسوم المسكن لسنة 2016 كدفعة واحدة، على أن يتم تقسيم وتحصيل رسوم المسكن من الآن فصاعداً على أقساط شهرية.
تقع مسؤولية دفع رسوم المسكن على المستأجرين، وتختلف عن رسوم الخدمات المفروضة، والتي تُدفع للمطورين العقاريين أو لمالكي العقارات مقابل الخدمات المشتركة، حيث يظل الدفع ضمن التزامات المالك. تماثل رسوم المسكن بأبو ظبي تلك التي فرضتها بلدية دُبي، والتي يتم احتسابها بنسبة 5% من قيمة الإيجار السنوي، وتدفع على أقساط شهرية من خلال الفواتير التي تصدرها هيئة كهرباء ومياه دبي.
خاتمة
ربما نحتاج إلى بعض الوقت لنرى ما إذا كانت أبو ظبي ستتبع نفس النهج المتبع في دبي، كخطوة ثانية، وتطبق نظامًا أكثر تعقيدًا من الضوابط الإيجارية، الذي ينظمه مؤشر يتم إتباعه بصورة مركزية للإيجارات المماثلة. وهذه الضوابط تميز بين المناطق المختلفة ودرجات العقارات، وسيكون مرجعها المسموح به في زيادة الإيجارات هو متوسط الإيجارات للعقارات المُشابهة.
ومن غير المرجح أن يكون لإعادة إقرار السقف الإيجاري، أثر كبير على السوق، على المدى القصير، حيث أن مستويات الإيجار آخذة في الانخفاض بشكل عام في مختلف أنحاء الإمارة. ورغم ذلك، يتعين أن يؤدي اعتماد سقف الإيجار، على المدى الطويل، إلى أسعار أكثر استقرارًا في سوق إيجار العقارات المسكنية.
ولم يكن مفاجئاً إدخال رسوم المسكن، وإتباع إجراءات مماثلة لما أتُخذ من قبل حكومة أبو ظبي في الشهور القليلة الماضية، لتعويض التكاليف والنفقات التي تتكبدها في توفير الخدمات، من خلال تحصيلها من المقيمين.
يقدم فريق الخدمات العقارية بالتميمي ومشاركوه المشورة فيما يختص بشأن مسائل العقارات في أبوظبي.
لمزيد من المعلومات يرجي التواصل مع ديفيد بومان (d.bowman@tamimi.com)، أو مها ضحوي (m.dahoui@amimi.com).
© Al Tamimi & Company 2017
