محمد قواسمي - m.kawasmi@tamimi.com - مركز دبي المالي العالمي

مايو 2018

خلال الأزمة المالية عام 2008 ، شهدنا نزاعات عقارية كبرى ساعدت على اختبار قوانين العقارات في دبي وتحديد نقاط الضعف فيها. بعد ما يقرب من عقد من التنفيذ ، أصبحت قوانين دبي العقارية وممارساتها أكثر قوة.

دبي لديها الآن سوق عقارات أكثر نضجًا، بعد سَنّ العديد من القوانين العقارية المتعلقة بالتسجيل (بما في ذلك التسجيل الأولي) ، والطبقات ، والرهون العقارية ، وحسابات الضمان وغيرها من القوانين والمراسيم. توضح هذه القوانين حقوق وواجبات أصحاب المصلحة في سوق العقارات (أي المستثمرين والمطورين والمصارف وإدارة الأراضي) وتساعدهم على فهم حقوقهم وأفضل الممارسات.

في هذه المقالة نسلط الضوء على الخيارات الرئيسية لحل الخلافات العقارية في دبي.

مركز التسوية الودية (ASC) في دائرة الأراضي والأملاك (DLD)

نحن نوصي بشكل عام بأن تقديم مطالبة لدى المحاكم هو الحل الأخير لحل نزاع العقارات نظرًا للتكلفة والوقت المتضمنين.

إننا نعتبر إحالة النزاعات العقارية إلى ASC خيارًا فعالًا لأنّ وسطاء ASC يتمتعون بخبرة كبيرة ويمكنهم الوصول إلى قواعد بيانات DLD ، مما يساعدهم في العثور على الحقائق والمعلومات حول الخصائص والمشروعات والمطورين وغير ذلك من المعلومات بشكل أكثر كفاءة. لا تفرض ASC رسومًا على الأطراف ولا تفرض حكماً على الطرفين ولكنها تسعى إلى الوساطة وتسهيل التسوية الودية. إذا تم حلها بنجاح ، عند توقيع اتفاقية التسوية ، تصبح ملزمة وقابلة للتنفيذ ضد الأطراف الموقعة. يقع مركز التسوية الودية ASC في دائرة الأراضي والأملاك DLD ويديره فريق قانوني خبير.

دائرة الشؤون القانونية لدائرة الأراضي والأملاك

منح القانون رقم 19 لعام 2017 للمطورين، الحق في إنهاء اتفاقية البيع والشراء المتعثرة من جانب المشتري دون أمر من المحكمة ، مع اتباع إجراءات محددة. يتم تنفيذ عملية الإنهاء عبر نظام DLD عبر الإنترنت. في تجربتنا في مساعدة المطورين مع هذه العملية ، يستغرق الأمر حوالي 3 إلى 4 أشهر لإنهاء اتفاقية البيع والشراء (بما في ذلك فترة الإخطار) بهذه الطريقة. مكتب DLD القانوني يفرض رسوم قانونية تبلغ 3000 درهم إماراتي لهذه الخدمة (بمعنى إنهاء الخدمة وإلغاء تسجيل عقود المشترين). DLD Legal قد تتوسط أيضًا تسوية بين المطور والمشتري المتعثر. يحق للمستثمرين تقديم مطالبات أمام المحكمة إذا قام أي مطور بإنهاء اتفاقية شراء المستثمر بطريقة خاطئة أو بسوء نية.

اللجنة القضائية لتصفية المشاريع المتعثرة (JCL)

تم تشكيل JCL بموجب المرسوم رقم 21 لعام 2013 من أجل تصفية المشاريع المتوقفة. تمتلك هيئة التنظيم العقاري سلطة إلغاء المشاريع العقارية المتوقفة (أي حيث توقف البناء أو لم يبدأ كما ورد في قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لعام 2010). ولدى JCL سلطة قضائية حصرية على أي نزاع يتعلق بالمشاريع المتوقفة ولا يسمح لأي إجراءات قضائية أو تحكيمية أخرى البت في أي مشاريع متوقفة. يحق للمستثمرين تقديم مطالباتهم مباشرة إلى JCL من خلال موقع إلكتروني معين  (https://www.dc.gov.ae/PublicServices/CancelledRealEstateProjects.jsf).

تقوم JCL بمراجعة المشروعات المتوقفة (المشار إليها من قبل RERA أي مؤسسة التنظيم العقاري) وفقًا لجدولها الزمني الخاص وقد لاحظنا أنّ عملية التصفية بطيئة بسبب التعقيد الذي ينطوي عليه مثل هذه المشاريع. يمكن للمستثمرين في المشروعات المتوقفة الذين لم تتم إحالتهم إلى JCL متابعة مع RERA والتحقق من حالة تصفية المشروع.

لم تقم JCL بنشر قواعد أو إجراءات محددة حول عملية التصفية ولكن لها سلطة واسعة وقراراتها نهائية.

اللجنة القضائية للشيكات المرتجعة

تم تشكيل هذه اللجنة بموجب المرسوم رقم 56 لعام 2009 نتيجة لزيادة عدد الشيكات المرتجعة التي أصدرها المستثمرون للمطورين خلال الأزمة المالية الدولية. تختص اللجنة بما يلي: (1) إلغاء الشيكات ، (2) إعادة جدولة مدفوعات سعر الشراء وتوجيه المشترين إلى إصدار شيكات جديدة للمطورين أو (3) إحالة الشيكات المرتجعة إلى السلطة القضائية المختصة إذا كان المطور يحق له تلقي مبلغ الشيكات المرتجعة. تصدر اللجنة قراراتها بناء على تقدم البناء وأداء المطور (أو غير ذلك) من التزاماته.

التحكيم عن طريق مركز دبي للتحكيم الدولي (DIAC) والمؤسسات الأخرى

ينصح بشدة التحكيم كآلية بديلة لتسوية المنازعات للحالات التجارية المعقدة. ومع ذلك ، بعض القضايا لا يمكن التحكيم فيها لأسباب تتعلق بالسياسة العامة. لذلك يتعين على الأطراف توخي الحذر الشديد قبل إحالة أي قضية ملكية إلى التحكيم.

تعتبر مدينة دبي الأكاديمية العالمية (http://www.diac.ae/idias/) المؤسسة التحكيمية الأكثر استخدامًا في المنطقة.

هناك العديد من مراكز التحكيم المستخدمة في الإمارات العربية المتحدة مثل DIFC - LCIA و ADGM ومركز الشارقة للتحكيم الدولي.

في تجربتنا ، يتم تحديد الحالات عمومًا بين متوسط ​​الفترة من 6 إلى 18 شهرًا. ومع ذلك ، إذا كان الإنفاذ ضروريًا ، فسيكون اللجوء إلى المحكمة مطلوبًا ، والمزيد من التأخير ، أحيانًا لسنوات ، قد يؤدي إلى الاعتماد على ما إذا تم استنفاذ كل طرق الاستئناف من قِبل الخصم.

يمكن سماع نزاع من قبل لجنة من المحكمين ، أو محكم واحد ، اعتمادًا على اتفاق الطرفين. عندما يتم تشكيل لجنة ، يحق لكل طرف بشكل عام ترشيح محكم واحد لكل منهما.

من المرجح أن يتحمل الطرف الناجح تكاليفه (القانونية ، والخبير ، والمحكّم) التي يدفعها بالكامل أو جزئيًا من قبل الطرف الآخر. إذا لم يدفع الطرف غير الناجح مبلغ التعويض طواعية ، فإنه يلزم مرة أخرى فرض الإنفاذ في المحاكم. لا يوجد سوى أسباب محدودة حيث يمكن إنكار التنفيذ.

مركز تسوية المنازعات الإيجارية  (RDSC)

تم تأسيس هذا المركز بموجب المرسوم رقم 26 لعام 2013. ولديه الاختصاص الحصري في نزاعات الاستئجار في دبي فيما يتعلق بتأجير الموجودات غير المنقولة. لا يوجد لدى RDSC أي سلطة قضائية على (1) عقود الإيجار طويلة الأجل (أي لفترة تزيد عن 10 سنوات) ، (2) نزاعات الإيجار في المناطق الحرة التي لديها بالفعل محكمة أو لجنة قضائية مثل داخل مركز دبي المالي العالمي و (3) عقد الإيجار لـِ العقود الخاصة. تصدر الأحكام الصادرة عن RDSC من قِبل القضاة ويمكن الطعن أمام لجنة استئناف RDSC تخضع لشروط معينة. بشكل عام ، عملية التقاضي في RDSC سريعة جداً ومتوسط ​​الوقت للحصول على حكم ما بين 2 إلى 3 أشهر ويمكن تنفيذه من خلال قسم التنفيذ. لدى RDSC  قسم للوساطة يهدف إلى تسوية المستوطنات بين الملاك والمستأجرين قبل إحالة القضية إلى القضاة. تبلغ رسوم رفع دعوى مع RDSC ما بين 15.000 درهم و 35.000 درهم بناءً على طبيعة المطالبة.

محكمة دبي العقارية

تتمتع محكمة دبي العقارية بالسلطة القضائية على جميع منازعات الملكية فيما عدا تلك المستبعدة بموجب قوانين أو مراسيم أخرى. هناك ثلاثة مستويات للمحاكم الابتدائية ، ومحكمة الاستئناف ومحكمة النقض. إذا كان من الضروري الطعن على جميع المستويات ، فقد يستغرق الأمر ما يصل إلى عامين أو أكثر قبل إصدار حكم قابل للتنفيذ. يجوز للقاضي الذي يقرر في قضية ممتلكات، أن يعين خبيرًا عقاريًا لمساعدته في بعض المسائل الفنية. يجب أن تكون جميع الوثائق المقدمة إلى المحكمة باللغة العربية أو مترجمة إلى العربية. بمجرد صدور حكم واجب النفاذ ، يتم إحالته إلى قاضي التنفيذ. الحد الأقصى لرسوم المحكمة لملء الدعوى أمام المحكمة الابتدائية هو 40000 درهم ولكن قد يكون أكثر إذا كانت القضية مرتبطة بأكثر من عقد واحد. يجوز للطرف الناجح استرداد مبلغ ضئيل من الرسوم القانونية فقط، بالإضافة إلى رسوم المحكمة ورسوم الخبراء (إن وجدت) والتي يمكن استردادها.

من واقع خبرتنا، فإن إحالة المنازعات العقارية إلى محكمة دبي العقارية هي خيار مفضل بالمقارنة مع التحكيم، حيث أنّ معظم قوانين العقارات في دبي قد تم اختبارها في المحكمة وهناك فرصة جيدة للتأكيد في عملية اتخاذ القرار.

هناك الكثير من المنتديات الممتازة لحل نزاع الملكية دون اللجوء إلى المحاكم. تبعًا لطبيعة النزاع ، والمبالغ المتضمنة وضغوط الوقت ، ينبغي الحرص على أي من الخصوم لاختيار المنتدى الصحيح لاحتياجاتهم.

يقدم كل من فريق العقارات وفريق التقاضي في شركة التميـمي وشركاه الاستشارات، بشكل منتظم حول النزاعات العقارية. لمزيد من المعلومات ، يرجى الاتصال بـ محمد قواسمي (m.kawasmi@tamimi.com.

© Al Tamimi & Company 2018