محمد المحتسب - m.almuhtaseb@tamimi.com - مركز دبي المالي العالمي

Zane Anani - z.anani@tamimi.com - دبي ، الإمارات العربية المتحدة

مايو 2018

في 14 فبراير 2018 ، أصدرت محكمة التمييز في دبي حكمًا (نداء الملكية دبي 402 لعام 2017) فيما يتعلق بمطالبة رفعها مستثمر من أجل إعادة المدفوعات التي تم إجراؤها تجاه شراء الأرض بعد إنهاء اتفاقية البيع والشراء ( الاتفاق).

في معظم الحالات التي تنطوي على إنهاء اتفاقيات البيع والشراء ، لا تمنح المحاكم عادة تعويضات إذا تمت إعادة ملكية الأرض إلى المالك الأصلي. وهذا على أساس أنّ الأطراف المتعاقدة قد أعيدت إلى مناصبها السابقة مع جميع الاتفاقات التعاقدية والالتزامات والتمثيلات فيما بينها. إذا كانت الاستعادة مستحيلة ، يمكن طلب تعويض عملاً بالمادة 274 من قانون المعاملات المدنية.

وهذه الحالة فريدة من نوعها حيث أعيدت إليه ملكية البائع وحصل على تعويضات تمثل فقدان الفرصة وفقدان الأرباح في البيع الفاشل. ورأت المحكمة أن البائع حرم من فرصة استغلال الممتلكات والاستفادة من السعر خلال مدة العقد.

وتضمنت الاتفاقية بشكل خاص خياراً مشروطاً سمح لأي من الطرفين (المشتري أو البائع) بالاختيار لتأكيد أو إلغاء العقد في حالة تقصير الطرف الآخر. نظرت محكمة النقض في هذا المصطلح في حكمها.

النزاع

دخل الطرفان في اتفاقية بيع قطعة أرض. وتنص الاتفاقية على أنه يجوز للبائع ، في أي وقت وبدون إشعار ، إنهاء الاتفاقية فورًا إذا تم رفض أي من الشيكات المؤجلة للمشتري، وعندها يعود سند الأرض إلى البائع. وينص الاتفاق كذلك على أنه يحق للبائع الاحتفاظ بنسبة 10% من المبلغ المدفوع بالفعل ولكنه ملزم بإرجاع رصيد الأموال المحولة والدفع مقدمًا إلى المشتري بعد بيع العقار.

أنهى البائع الاتفاقية بعد أن خرق المشتري (المستثمر) شروط الدفع الخاصة به. ولم يتمكن المشتري من سداد الأقساط ، وبناء على ذلك ، سحب البائع حق الملكية وقام بإنهاء الاتفاقية. عندما طلب المشتري إعادة المبالغ المدفوعة (ناقص خصم 10 % المنصوص عليه في العقد) ، رفض البائع.

وجادل المشتري بأن إعادة مبلغ 7.687.000 درهم زائد الفائدة (الرصيد المتبقي بعد خصم 10 %) كان مشروطًا ببيع الأرض ، وهو أمر قال المشتري أنه لم يكشف عن أي حقائق عنه. بدأ المشتري بدعوى في محاكم دبي ضد البائع ، مطالبًا السداد. وأجاب البائع ، مدعياً ​​أنه كان مديناً بمبلغ 19.613.080.00 درهم إماراتي كتعويض عن الأضرار المتكبدة نتيجة لخرق المشتري للعقد ، بالإضافة إلى فائدة 9% من تاريخ الاستحقاق التعاقدي. تم احتساب مبلغ 19.613.080 درهم إماراتي كضرر بسبب فقدان البائع فرصة استغلال العقار أو الاستفادة من سعر البيع على مدار أكثر من 6 سنوات.

نتائج محكمة دبي

بعد أن خسر البائع في الدرجة الأولى وفي محكمة الاستئناف في دبي ، استأنف أمام محكمة التمييز في دبي.

ووجدت المحكمة أن لديها السلطة التقديرية الكاملة لتفسير العقود بما يتفق مع نية الأطراف المعنية ، مع مراعاة وقائع وملابسات القضية. ومع ذلك ، أقرت المحكمة بأنها يجب ألا تتجاوز المعنى البسيط للعقد. وتبع ذلك أن تضمن الاتفاق خياراً مشروطاً لصالح البائع.

عملاً بالمواد 218 ، 219 ، 221 ، 222 ، 224 من قانون المعاملات المدنية ، لا يكون العقد ملزماً لأحد الطرفين أو كليهما ، على الرغم من صلاحيته وفعاليته ، إذا كان يشتمل على مصطلح يسمح لأي من الطرفين من إنهاء الوصية ، دون تنسيق أو تقاضي. يجوز لكل طرف التصرف من جانب واحد في إلغاء الاتفاقية إذا كان العقد ، بطبيعته ، غير ملزم لذلك الطرف أو كان هناك شرط في صالح ذلك الطرف ينشئ الحق في الإلغاء.

في العقود الملزمة التي يمكن إلغاؤها ، وجدت محكمة النقض أنه يجوز للأطراف المتعاقدة بشكل فردي أو سويًا لجعلها شرطًا في العقد أو بعد ذلك أن يتمتع الطرف أو الأطراف بفائدة خيار الشرط في صالح الفرد، للفترة المتفق عليها بين الطرفين.

إذا لم يتمكنوا من الاتفاق على فترة معينة ، فيجوز للقاضي أن يحدد تلك الفترة وفقًا للعرف. يحق للشخص الذي لديه ميزة خيار الشرط إلغاء أو تأكيد العقد. إذا اختار أن يؤكد العقد ، يصبح ملزمًا بأثر رجعي في التاريخ الذي تم فيه. إذا اختار إلغاء ذلك ، يتم إلغاء العقد ، دون موافقة أو تقاضي ، ويعتبر باطلاً.

وقررت المحكمة كذلك:

  • إذا كان لدى الأطراف المتعاقدة ميزة خيار الشرط واختار أحدهم إلغاء العقد ، يتم إلغاء العقد على الرغم من أنه قد يكون الآخر قد أكد.
  • ﻋﻨﺪ إﻟﻐﺎء اﻟﻌﻘﺪ ، ﻳﺠﺐ ﻋﻠﻰ كل ﻃﺮف أن ﻳﻌﻮد إﻟﻰ اﻵﺧﺮ اﻟﺬي ﺗﻠﻘﺎﻩ ﺑﻤﻮﺟﺐ اﻟﻌﻘﺪ وأن ﻳﻜﻮن اﻟﺘﻌﻮﻳﺾ ﻣﺴﺘﺤﻖ اﻟﺪﻓﻊ ﻟﻠﻄﺮف اﻟﻤﺘﺄﺛﺮ ﺑﺎﻹﻟﻐﺎء.
  • في المسؤولية التعاقدية ، يكون خطأ الملتزم هو فشله أو خرقه أو تأخره في الوفاء بالتزاماته التعاقدية.
  • ﺛﻼﺛﺔ ﻋﻧﺎﺻر ﺿرورﯾﺔ ﻹﺷراك اﻟﻣﺳؤوﻟﯾﺔ اﻟﺗﻌﺎﻗدﯾﺔ: اﻟﺧطﺄ ، واﻟﺿرر ، واﻟﺳﺑﺑﯾﺔ ﺑﺣﯾث أن ﻋدم وﺟود أي ﻋﻧﺻر واﺣد ﻣن ﺷﺄﻧﮫ أن يلغي اﻟﻣﺳؤوﻟﯾﺔ ﺗﻣﺎﻣًﺎ.

ورأت المحكمة ، في هذه الحالة ، أن الأحكام المتعلقة بخيار الشرط في قانون المعاملات المدنية مطبقة في مقابل الأحكام المتعلقة بحل العقود (كذلك في قانون المعاملات المدنية). ودرست المحكمة أيًضا ما إذا كان هناك أي إهمال من جانب المشتري قد أدى إلى المسؤولية في العقد.

أهمية الحكم

إن الحكم مهم لأنه يسلط الضوء على طبيعة العقود التي يملك فيها أحد الطرفين أو كليهما خيار الاستغناء عن العقد خلال فترة محددة. العقد الخاضع لخيار الشرط هو عقد غير ملزم فيما يتعلق بالشخص الذي لديه خيار وقف إجراء العقد. بالنسبة للحزب الذي لا يملك الحق في ممارسة خيار المشروطية ، يكون العقد ملزماً له.

هذه العقود فعالة لكنها غير ملزمة. وهي سارية المفعول بسبب إبرامها بشكل صحيح ، والعقد يؤدي إلى كل آثارها ، ولكنه عقد غير ملزم لأن أحد الطرفين المتعاقدين يمكنه إلغاء العقد بمفرده. ولذلك ، تمكن البائع من إنهاء العقد دون دفع تعويضات عن فسخ غير مشروع.

مثل التميمي وشركاه المدعي الفائز أمام محاكم دبي. يقدم فريق التقاضي لدينا الاستشارات بشكل منتظم حول النزاعات العقارية والبناء ذات الصلة.  للمزيد من المعلومات ، يرجى الاتصال بـِ محمد المحتسب (m.almuhtaseb@tamimi.com).

© Al Tamimi & Company 2018