أيمن نور - a.nour@tamimi.com - القاهرة

يوسف سلام - y.sallam@tamimi.com - القاهرة ، مصر

مايو 2018

خلال السنوات الأربع الأخيرة ، بذلت مصر جهودًا كبيرة ومتعددة الجوانب لتنمية اقتصادها من خلال جذب الاستثمارات الأجنبية لمجموعة واسعة من الأنشطة الاقتصادية بالإضافة إلى تطوير قدراتها التصديرية. وقد جعل هذا من مصر موقعًا رئيسيًا في الأسواق الناشئة للمستثمرين الإقليميين والعالميين ، خاصة بالنظر إلى التطورات الأخيرة في قناة السويس التي وسعت من قدرة مصر على أن تصبح مركزًا للنقل العابر. إن المنطقة التي تحقق خطوات كبيرة ، بسبب اندفاع الاستثمارات الأجنبية ، هي العقارات والضيافة ، وتدرس هذه المقالة خطط التوسع والإطار القانوني بمزيد من التفصيل.

في السنوات الأخيرة ، بذلت مصر جهودًا متواصلة لتوسيع اقتصادها وسكانها خارج المدن والمراكز الرئيسية. وقد شملت هذه الجهود محاولة تخفيف أثر الاكتظاظ السكاني من خلال بناء مراكز حضرية مستقلة وإنشاء مناطق صناعية واقتصادية تحفز النمو وتزيد الإنتاجية.

لا يقتصر إنشاء المدن الجديدة على المزيد من الاستثمارات ، بل يخلق أيضًا وجهات جديدة للسياح. وبالنظر إلى حقيقة أن السياحة تعد مصدرًا رئيسيًا للإيرادات بالنسبة لمصر ، وفي الواقع ، مصدر فخر كبير للمصريين ، فإن تطوير صناعة السياحة فيما وراء الوجهات التقليدية يعد وسيلة فعالة للغاية لجذب السياح من ذوي الأفضليات المختلفة. وبالإضافة إلى ذلك ، يهدف إنشاء مدن جديدة ، بما في ذلك العاصمة الإدارية الجديدة ، إلى التخفيف من الازدحام والبيروقراطية في القاهرة. من وجهة نظرنا ، فإن أهم المشاريع العقارية الحالية قيد الإنشاء هي العاصمة الإدارية الجديدة ، مدينة العلمين الجديدة ومدينة الجلالة ، وكلاهما نتناولهما أدناه.

رأس المال الإداري الجديد

في أوائل عام 2016 ، بدأت المرحلة الأولى من البناء على رأس المال الجديد الطموح على أكثر من 700 كيلومتر مربع من الأراضي. العاصمة الجديدة تقع بين القاهرة والسويس ، حيث ستضم البرلمان والوزارات والهيئات الحكومية والمكاتب الرئاسية والسفارات. علاوة على ذلك ، ستتمتع بمجموعة كبيرة من المرافق بما في ذلك المدارس والجامعات والحدائق والمستشفيات والعيادات والمطار الدولي ومدينة الملاهي أكبر من ديزني لاند ، والسكك الحديدية الكهربائية التي تصل إلى القاهرة والمزارع الشمسية وأكثر من 40000 غرفة فندقية. بمجرد اكتماله ، من المتوقع أن يجتذب رأس المال الجديد أكثر من خمسة ملايين شخص.

كما سيضم رأس المال الجديد منطقة تجارية مركزية تبلغ مساحتها 0.5 كيلومتر مربع ، والتي سيتم تمويلها وتشييدها من قبل شركة الهندسة الإنشائية الصينية (CSCEC) ، مما سيخلق استثمارات يتوقع أن تبلغ قيمتها أكثر من 3 مليارات دولار أمريكي. وستضم المنطقة التجارية المركزية ناطحة سحاب بارتفاع 345 متر ، ومبنى سيكون الأعلى في أفريقيا ، و 12 مجمعاً للأعمال التجارية ، وخمسة مبان سكنية ، وفندقان.

يتم تشغيل بناء CSCEC للمنطقة التجارية الجديدة بواسطة سيارة خاصة ذات أغراض خاصة مع المساهمين بما في ذلك هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة المصرية والقوات المسلحة.

مدينة العلمين الجديدة

تم تخصيص أرض لبناء مدينة العلمين الجديدة في وقت سابق من هذا العام. تقع هذه المدينة الجديدة على ساحل البحر الأبيض المتوسط ​​حيث توجد بالفعل العديد من المنتجعات السياحية والمجتمعات ذات البوابات. إنها وجهة شهيرة للسياحة المحلية ولكن هذا المشروع الجديد يهدف إلى تدويل جاذبيتها وجعلها في متناول جميع قطاعات المجتمع المصري.

لن تكون مدينة العلمين الجديدة مجرد مركز سياحي ، بل مركزًا حضريًا كاملًا يمتد على مساحة تزيد عن 200 كيلومتر مربع ، ويمكن أن تستوعب أكثر من 400000 نسمة. ومن منظور سياحي ، بمجرد اكتماله ، من المتوقع أن يكون هناك 25000 غرفة فندقية تضم ثلاثة فنادق جديدة تديرها ماريوت الدولية.

مدينة الجلالة بالعين السخنة

تعتبر مدينة الجلالة جزءًا من خطط الحكومة لتوسيع مناطق الجذب السياحي بالإضافة إلى مساحات المعيشة الحضرية إلى المناطق غير المأهولة حاليًا. يقع جبل الجلالة على البحر الأحمر بين العين السخنة والزعفرانة وقد بدأت أعمال البناء بالفعل في المشروع الذي من المقرر أن يمتد إلى ما يقرب من 70 كيلومتر مربع. ومن المتوقع أن تكون الوجهة السياحية الرئيسية مع العديد من المنتجعات والقرى السياحية والمدينة التي تربط العاصمة الإدارية الجديدة بمحافظات البحر الأحمر.

وننظر الآن في الإطار القانوني الذي ينظم هذه التطورات العقارية الهامة.

إطار قانوني

التشريع الأساسي هو قانون الاستثمار رقم 72 لعام 2017 ("قانون الاستثمار") (وعلى وجه التحديد المادة 37 و 58 وعلى النحو المنصوص عليه في المادة 47 من اللائحة التنفيذية المرفقة) ، التي تنص على أن العقارات اللازمة للمشاريع الاستثمارية يجب أن يتم التخلص من خلال واحدة من الوسائل التالية:

  • تخفيض السعر؛
  • تأجير؛
  • الإيجار لتملك؛ أو
  • ترخيص للاستخدام ، حيث تكون رخصة استخدام أو تأجير صالحة فقط لمدة لا تتجاوز 50 سنة.

يشترط قانون الاستثمار أن يكون نقل الملكية ، في حالة بيع أو تأجير العقارات ، مشروطاً بالسداد الكامل للسعر. علاوة على ذلك ، يجوز للسلطة الإدارية المختصة ، المشاركة في المشاريع الاستثمارية التي يتم إجراؤها ، مع كون العقار ملكية عينية أو من خلال شراكة في الحالات التي يحددها مرسوم صادر عن مجلس الوزراء (بموجب المادة 58).

توضح اللائحة التنفيذية (المادة 48) أن هذه المشاركة يمكن أن تتخذ شكل:

  • شراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP) ؛
  • شراكة طويلة الأجل ؛
  • البناء ، التشغيل ، النقل ("BOT") ؛
  • بناء ، تملك ، تشغيل ، نقل ("BOOT") ؛ أو
  • شراكة مشاركة الإيرادات

وفقًا لقانون الاستثمار ولائحته التنفيذية ، يتم إنشاء قاعدة بيانات (ويتم تحديثها كل 6 أشهر) لتشمل قائمة بهذه الخصائص ، أحجامها ، الارتفاعات القائمة ، وكذلك السعر المقدر ، وطريقة التصرف. عملية تخصيص الأراضي مشروطة بموافقة مجلس الوزراء المصري ورئيس الجمهورية إصدار المرسوم. يحول هذا المرسوم إلى سند الملكية والولاية القضائية من الجهة الإدارية ذات الاختصاص والهيئة العامة للمناطق الحرة والاستثمار (GAFI) لغرض تنفيذ خطة الاستثمار والتصرف في العقار وفقاً لأحكام قانون الاستثمار.

من الجدير بالذكر أن أحكام قانون الاستثمار تسمح حاليًا بطريق مزدوج للحصول على ممتلكات من الحكومة. وتتمثل إحدى الطرق في الحصول على الممتلكات مباشرة من السلطات الإدارية المختصة والأخرى هي التعامل مع الهيئة العامة للاستثمار المالي ، حيث يتم تحويل العقار في البداية إلى الهيئة العامة للاستثمار والمناطق الحرة ثم إلى المستثمر. هذا يساعد على إتاحة مزيد من المرونة للمستثمر من حيث تحديد المسار الذي سيكون أكثر ملاءمة. لم تكن هذه المرونة متاحة قبل إدخال قانون الاستثمار. في السابق ، كان المسار الوحيد للمستثمر هو البحث عن تخصيص الأراضي من خلال السلطات المختصة ، والتي أدت في كثير من الأحيان إلى بيروقراطية إضافية تتناول العديد من السلطات ومتطلبات كل منها. كما تضمن الترتيبات الجديدة أن تقوم الهيئة العامة للاستثمار في الاستثمار (GAFI) ، وهي هيئة وطنية للاستثمار ، بتخصيص التصرف في الأراضي والممتلكات وفقاً لرؤية أوسع للاقتصاد.

المتطلبات والشروط

في الحالات التي يطلب فيها المستثمر عقارًا مملوكًا للدولة بشكل خاص (تشتريه الدولة ولكن لا يعتبر أرضًا عامة) ، يقضي قانون الاستثمار بأن يشير المستثمر إلى هذه المتطلبات في تطبيقه ، من خلال تحديد الغرض والحجم والمكان المرغوب فيه. خاصية. وعلاوة على ذلك ، لأغراض التنمية ، في ظل ظروف معينة ، يسمح قانون الاستثمار بالتصرف الحر بالعقارات المملوكة للدولة للمستثمرين في المناطق المحددة بموجب مرسوم رئاسي. من أجل التأهل ، يجب أن تستوفي المشاريع الاستثمارية المعايير الفنية والمالية ، التي يتم تحديدها بموجب مرسوم صادر عن مجلس الوزراء (يختلف عن المرسوم الرئاسي المذكور أعلاه). هذا التصرف المجاني في العقارات مشروط بالمستثمر الذي يقدم ضمانًا نقديًا لا يتجاوز 5% من التكلفة الإجمالية للمشروع الاستثماري.

وعلى وجه الخصوص ، ووفقًا للائحة التنفيذية ، حيث تتعلق بنشاط ينطوي على الإنتاج ، يجب على المستثمر تقديم ضمان نقدي يمثل 1% من التكلفة الإجمالية للمشروع الاستثماري. عندما ينطوي النشاط المعني على خدمات ، يجب على المستثمر تقديم ضمان نقدي يمثل 3% من التكلفة الإجمالية للمشروع الاستثماري. وأخيرًا ، عندما ينطوي النشاط المعني على التخزين ، يقدم المستثمر ضمانًا نقديًا يمثل 5% من التكلفة الإجمالية للمشروع الاستثماري. يتم رد هذا الضمان بعد ثلاث سنوات من تاريخ بدء النشاط الفعلي ، بشرط أن يلتزم المستثمر بشروط التصرف.

معايير التسعير والاختيار

وينص قانون الاستثمار على اختيار المستثمرين أو المشاريع الاستثمارية وفق نظام قائم على النقاط ، أو ترتيب المشاريع بناءً على مبادئ التفضيل وفقًا للمواصفات الفنية أو المالية ، أو بناءً على قيمة العطاء. على وجه الخصوص ، تنص اللائحة التنفيذية (المادة 51) على أن يتم حساب هذه النقاط وفقًا لما يلي:

  • الخبرة السابقة للمستثمر.
  • الموقف الدولي للمستثمر.

3 - قدرة المشروع على توليد العملات الأجنبية ، إما عن طريق تصدير المنتجات أو عن طريق توفير بديل محلي للمنتجات المستوردة ؛

  • تكاليف الاستثمار المتوقعة
  • قيمة العطاء وطريقة الدفع

في حالة أن تكون عملية تقديم عروض الأسعار قريبة (مع القليل للاختيار بين المناقصين) ، فإن قيمة العطاء لها الأسبقية خلال عملية اتخاذ القرار. وعلاوة على ذلك، فإن قانون الاستثمار (المادة 64) يتطلب أن أي تقدير سعر لقيمة العقارات، سواء كان ذلك للبيع أو الإيجار أو لاستخدامات أخرى، يجب أن يتم من جانب واحد مما يلي:

  • الهيئة العامة للخدمات الحكومية.
  • اللجنة العليا لسعر أراضي الدولة بوزارة الزراعة.
  • هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
  • الهيئة العامة لتنمية السياحة. أو
  • الهيئة العامة للتنمية الصناعية

إن تعداد المعايير العالية في التسعير واتخاذ القرار يزيد الثقة في شفافية العملية ويمنع المعارك القانونية المحتملة المتعلقة بسوء توزيع أو رشوة أو استغلال. عندما تكون العملية عادلة وشفافة ، يكون المستثمرون أكثر ثقة ومستعدين لدخول العرض ، مع العلم أنه لن يكون هناك أي خطأ.

تختلف مشاركة السلطات المذكورة أعلاه حسب طبيعة المشروع. في أعقاب قرار المسؤول التنفيذي للسلطة المختصة ، بالإضافة إلى موافقة الوزير المختص ، ينص قانون الاستثمار واللائحة التنفيذية على إنشاء لجنة واحدة أو أكثر. تتضمن اللجنة (اللجان) فرقًا فنية ومالية وقانونية. تتوافق أقدمية وخبرات اللجنة (اللجان) مع أهمية وطبيعة المشاريع قيد النظر.

استنتاج

يجب أن يحفز عدد المشاريع الجاري تنفيذها حاليًا، النمو الاقتصادي المصري بطريقة مستدامة ويضع موارد الحكومة في الاستخدام الفعال. وترافق هذه المشاريع مجموعة من القوانين التي تجعل من الأسهل على المستثمرين القيام بالأعمال التجارية والمشاركة في المشاريع الوطنية. أحد الأسباب الأكثر أهمية وراء قيام الحكومة بتأسيس هذه المشاريع العملاقة ليس مجرد توسيع الاستثمار الأجنبي ، بل وأيضاً السماح بإنشاء مساحة معيشة خارج حدود القاهرة الكبرى ، التي أصبحت كثيفة بشكل متزايد.

© Al Tamimi & Company 2018