06 06 2012
تستطلع قائمة المدن الأكثر طلباً للاستثمار العقاري وترصد محركات الصفقات
أجمع خبراء دوليون يرأسون مؤسسات وشركات شهيرة متخصصة بمراقبة الاستثمار العقاري عالمياً على أن مدناً وعواصم عدة تخوض تنافساً محتدماً للفوز بالمشتري الخليجي الطموح لشراء منزل ثان بهدف قضاء العطلات أو الاستثمار.
وطبقاً لاستطلاع ورصد «البيان» فإن حظوظ عقارات المدن التي تنتمي إلى الأسواق الصاعدة هي الأوفر حظاً مع احتفاظ بعض المدن الغربية بحصتها رغم وقوعها في مناطق تشهد تقلبات وأزمات اقتصادية. وطبقاً للرصد فإن عقارات دبي وأبوظبي باتت ندا لفرنسا وبريطانيا لكنها تتفوق في تفضيلات المستثمرين على عقارات في مدن عدة تتوزع على الصين وسنغافورة وسويسرا وإيطاليا في حين شملت قائمة المدن التي يفضلها المشتري الخليجي دبي وأبوظبي وجنيف ولندن وأسطنبول وشانغهاي وروما وكولاردو وفلورنس وكوالالمبور وسدني وموناكو ومومباي.
تحولات
لم تكن القفزات الهائلة في أسعار العقارات بدبي بحدود 300% ما بين 2004 و2008 مصدراً لسعادة إمارة دبي ولا للسلطات المختصة التي رأت في تداعيات الأزمة المالية العالمية عام 2009 فرصة نموذجية ينبغي اقتناصها لتنظيم السوق وتحويل مساره إلى مزيد من النضج والشفافية لضمان كبح جماح الصعود الصاروخي للقيم الرأسمالية للعقارات والوصول إلى محركات حقيقية للأسعار وتدعيم مناخ التنافسية والجاذبية في السوق الذي طاله الضرر بسبب تضخم الأسعار.
أصدرت السلطات حزمة تشريعات رسخت الإطار القانوني للتعاملات العقارية واقصت المضاربين خارج السوق وفتحت الباب على مصراعيه أمام حركة تصحيح سري أثلجت صدور المستثمر (المستخدم النهائي).
وحصدت السوق العقاري العام الماضي ثمارا غالية لحملات التنظيم العقاري وتوفير الحماية للمستثمرين بعدما سجلت عمليات البيع العقارية مبلغ 47 مليار درهم في إطار تداولات إجمالية بلغت 143 مليار درهم مقارنة بـ123 مليار درهم في 2010. وباتت قائمة المستثمرين من ملاك العقارات تضم أكثر من 120 جنسية.
المضاربون
تغيرت سوق الرهن العقاري في دبي تحديداً بوصفها أقوى محركات السوق العقاري وأصبح المضاربون خارج أسوار السوق وصفقاته الساخنة. فقبيل الأزمة العالمية كانت البنوك تبرم 380 عملية تمويل شهرياً وإنهارت إلى 40 عملية تمويل متشددة عام 2009 لتعاود النمو عند 170 عملية اقراض عقاري شهرياً خلال العامين الماضي والجاري.
واصبح المشهد أكثر وضوحا في السوق العقاري عام 2011 واستقرت حركة التصحيح السعري عند 3% وهي النسبة ذاتها التي سجلته عواصم عالمية عريقة في مقدمتها باريس الفرنسية وشانغهاي الصينية .
ويعد المدير العام لدائرة أراضي وأملاك دبي سطان بطي بن مجرن تراجع أسعار العقارات في الإمارة بحدود 3% أمراً مفرحاً في سوق صعدت فيه الأسعار بنحو 300% قبل سنوات.
ويرى بن مجرن أن تلك النسبة موضوعية ومنطقية وتعكس متانة السوق العقاري وبداية رحلته المتوخاة لإضفاء الجاذبية الاستثمارية في مناخاته.
وسجلت مدن عالمية شهيرة تراجعاً أكبر تراوح مابين 4% و 18% بحسب تقرير مجموعة ستي بك لعام 2011 مثل شانغهاي وسينغابورا وجنيف وكولاردو وفلورنس وكوالالمبور وسدني وموناكو ومومباي.
شعبية متزايدة
تقول مؤسسة بحثية عالمية أن شعبية الإمارات تتزايد لدى أثرياء دول أفريقيا وآسيا الراغبين بشراء عقارات فاخرة. واشارت في دراسة حديثة إلى أن تغير اتجاهات بوصلة اهتمام أثرياء العالم نحو عقارات الإمارات عموماً ودبي على وجه خاص لم تكن على ما هي عليه في تسعينات القرن الماضي.
وأوضح تقرير مؤسسة نايت فرانك الدولية التي ترصد حركة أسعار العقارات الفاخرة على مستوى العالم أن التطور الاقتصادي والقفزات التنموية الهائلة التي شهدتها الإمارات جعلت من سوقها العقاري فاكهة مغرية للأثرياء والميسورين من مختلف الجنسيات.
وطبقاً للتقرير فقد جاءت العقارات الفاخرة في الإمارات في المرتبة الرابعة بعد بريطانيا وفرنسا والولايات المتحدة في سلم اختيارات أثرياء قارة أفريقيا وآسيا للمواقع الأكثر تفضيلاً لشراء منازل لأغراض الاستثمار أو قضاء العطلات.
اتجاهات
يرسم كريغ بلمب رئيس قسم الأبحاث في شركة جونز لانغ لاسال الشرق الأوسط اتجاها آخر للاستثمار العقاري في المنطقة عموماً والإمارات على وجه التحديد وسماه "منازل حقيقية لأناس حقيقيين" ويقول ان 60% من المساكن واغلبها فاخرة كانت هدفاً للمضاربين خلال السنوات التي أعقبت الطفرة العقارية في دبي .
ويضيف إلا أن السوق أعادت ترتيب أولوياتها وطبيعة محركات أسعارها منذ عام 2010 متوجهاً لتلبية احتياج المستخدمين النهائيين المتزايد في الفئة الوسطى من القطاع العقاري الإماراتي.
الانفاق الحكومي
إندي وايت وإن كان مديراً لفعاليات معرض الخمسة الكبار إلا أنه في حديث لـ «البيان» أشار إلى أن مراقبة قطاع الإنشاءات تظهر على نحو صريح توجهات القطاع الخاص إلى أي نوع من العقارات سنستقبلها في الأعوام المقبلة ومن تستهدف فضلاً عن مراقبة التوجهات الحكومية في الإنفاق على مشروعات البنية التحتية التي تساهم في زيادة قيمة تلك المشروعات العقارية.
ويرى وايت ان قطاع العقارات يرمي ثقله على تقديم منتجات وصفها بالإبداعية تخدم توجهات المنطقة لجهة تنفيذ مشاريع عقارية مستدامة.وقال ان من المتوقع أن يتجاوز الإنفاق على أنشطة البناء والتشييد 75 مليار دولار (276 مليار درهم) خلال العام الجاري في الإمارات. لافتاً إلى أن حصة دبي من تلك الكعكة الإنشائية تقترب من 40% منها وبما يعادل نحو 110 مليارات درهم.
وأشار وايت إلى أن هذا العام الأكثر تحدياً حتى الآن، ففي حين أن اقتصادات منطقة الشرق الأوسط والاقتصادات الآسيوية تتمتع بقوة وصلابة، فإن الوضع الاقتصادي في أوروبا يزيد من قتامة المشهد العقاري في أسواق لطالما تمتعت بجاذبية للمستثمرين العقاريين.
الاستثمار الخارجي
وبينما يبحث الأجنبي عن عقار في الإمارات فإن الإماراتي هو الآخر يبحث عن عقار يحقق غرضين الأول سياحي والثاني استثماري. ويقول تيم ميرفي، الرئيس التنفيذي لشركة آي بي غلوبال التي تدير استثمارات عقارية بمليار دولار، أن استثمارات المواطنين العقارية خارج الدولة سجلت نمواً بنحو 14 % خلال الربع الأول من العام الحالي، مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي.
يضيف ميرفي أن نصف تلك المشتريات توجهت إلى ثلاث وجهات رئيسية ضمت لندن وكوالالمبور ونيويورك. لكنه شدد على أن الاستثمارات العقارية للإماراتيين والخليجيين في تركيا شهدت منذ بداية العام الماضي وحتى نهاية الربع الأول من العام الحالي نمواً متواصلاً بسبب الزيادة الكبيرة في حركة السياحة وقيام السلطات التركية بتسهيل إجراءات التملك العقاري للأجانب. وأجرت بعض التعديلات خلال العام الجاري في القوانين، خاصة فيما يتعلق بشراء العقارات من جانب الجنسيات الأجنبية في تركيا، بعد أن كان لا يُسمح في السابق بشراء الجنسيات الأجنبية للوحدات العقارية في اسطنبول.
وأرجع إقبال المستثمرين العقاريين في الخليج بصفة عامة والإمارات على نحو الخصوص على الاستثمار العقاري في تركيا لتقارب العادات والتقاليد، باعتبارها دولة إسلامية، كما أن شعبها محافظ ومنفتح على الثقافات الأخرى في الوقت نفسه، وهي عادات تشبه إلى حد بعيد العادات المحلية.
وأضاف: أن القرب الجغرافي من المنطقة العربية بين تركيا ودول الخليج لعب دورا رئيسيا في زيادة الاستثمارات، حيث لا يستغرق الطيران إليها من منطقة الخليج إلا ثلاث ساعات. وساهمت تلك التعديلات في استقطاب الاستثمارات الإماراتية، بصفة خاصة والخليجية بصفة عامة، مشيرا إلى أن هذه الخطوة ستسهم من جانب آخر في رفع أسعار العقارات على نحو ملحوظ خلال المرحلة المقبلة.
ويقدر إجمالي استثمارات دول مجلس التعاون الخليجي في تركيا بحوالي 10 مليار دولار، حيث تم استثمار ما يقارب 5,6 مليارات دولار خلال العامين 2004 و2011 وفق تقرير للبنك الأهلي السعودي، أكبر البنوك السعودية.
وقال ميرفي إن قيمة مبيعات العقارات في تركيا للمستثمرين الأجانب ارتفعت بشكل ملحوظ في ضوء عودة الثقة إلى السوق، حيث توفر تركيا لمستثمريها الأجانب فرصا عقارية أفضل من حيث الأسعار بالمقارنة مع المواقع الأخرى المطلة على البحر المتوسط، بالإضافة إلى عائدات إيجارية تصل إلى نحو 5,4%.
وأضاف: أن الاستثمارات العقارية الأجنبية في القطاع العقاري في مدينة اسطنبول خلال العام 2011 نمت بنسبة 27%، ما اعتبره مؤشرا واضحا للمكانة التي تحتلها المدينة على خارطة الاستثمارات العقارية.
وذكر أن هناك زيادة مضطردة في إقبال المستثمر الخليجي لاسيما السعودية والإمارات بقصد الاستثمار العقاري في تركيا، لافتاً إلى الاستثمارات العقارية للإماراتيين في تركيا تركز على اسطنبول، متوقعا استمرار هذا الاتجاه في المستقبل المنظور.
أسواق تقليدية
لكن ميرفي لم ينس الإشارة إلى اهتمام المستثمرين العقاريين بالسوق العقاري في لندن لا يزال كبيرا، حيث تتصدر المدينة الوجهات الاستثمارية المفضلة على اعتبارها ملاذاً آمناً إلى رؤوس الأموال خاصة بعد تعثر الاستثمار في دول أخرى بالمنطقة، والتي تأثرت بحالة عدم الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي في أسواق المنطقة.
وقال إن السوق العقارية في المملكة المتحدة تتمتع بعدة مزايا، لعل من أبرزها توفيرها مستويات أمان عالية، والإطار القانوني الراسخ، وانخفاض تكاليف الاقتراض وقلة المعروض من الوحدات السكنية، لاسيّما في المناطق الحيوية بوسط لندن.
وأشار إلى أن المدن الرئيسية في بريطانيا لا تحظى بنفس الإقبال من قبل المستثمر العقاري في الإمارات ودول الخليج، حيث يسجل السوق العقاري في المملكة خارج العاصمة لندن معدلات أداء ضعيفة كونها مركزاً رائداً للخدمات المالية.
وشكل المستثمرين الأجانب نحو 48% من إجمالي المشترين في منطقة وسط لندن، ويأتي غالبيتهم من دول منطقة الشرق الأوسط وتحديدا دول الخليج، بالإضافة إلى آسيا وروسيا ويبلغ العائد الإيجاري المتوقع ما بين 4 و6%. وقال إن العاصمة الماليزية كوالا لمبور تأتي في المرتبة الثانية من حيث المقاصد الخارجية للاستثمار العقاري، حيث تستقطب ماليزيا المستثمرين من المنطقة لأنها دولة إسلامية وتعمل وفق أحكام الشريعة الإسلامية.
وأشار إلى أن الأبحاث التي قامت بها الشركة مؤخراً أكدت زيادة الاستثمارات الإماراتية في ماليزيا بمعدل 11,4% خلال العام الماضي 2011، وأوضح أن ماليزيا لديها خبرة تمتد إلى أكثر من 25 عاماً في مجال توفير الخدمات المالية المتوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية، وهو أحد العوامل الرئيسية التي ساهمت في استقطاب المستثمرين من الإمارات ومنطقة الشرق الأوسط بوجه عام نظراً لمعرفتهم بهذه التشريعات ولأنها تعد الأكثر أمناً وضماناً بالمقارنة مع التشريعات التقليدية الأخرى وتمتلك كوالالمبور بشكل خاص روابط قوية مع البنوك المالية السعودية والإماراتية والكويتية.
وحول السوق العقارية الأميركية قال ميرفي إن انخفاض قيم الأصول العقارية في نيويورك بمعدل 50%، مقارنة مع مستويات الذروة خلال شهر يناير 2007، يتيح فرصة دخول الأسواق وشراء عقارات بأسعار مناسبة ويصل العائد الإيجاري المتوقع في نيويورك إلى ما بين 3 و7%. وأوضح، أن الازمة المالية العالمية دفعت المستثمرين العقاريين إلى مراجعة حساباتهم وتبني منهج متأن ومدروس بعناية قبل اتخاذ قرار الاستثمار في أي عقار كان لتجنب الأخطاء الماضية ودرء مخاطر الأزمات المستقبلية.
تنامي الفرص
يرى آلان روبرتسون، الرئيس التنفيذي لــ"جونز لانغ لاسال" مؤشرات قوية على تنامي الفرص الاستثمارية في السوق العقاري، وأوضح ان العوائد المجزية للأنشطة الاقتصادية الكامنة في القناة الاستثمارية العقارية تتركز في العقارات المكتملة ذات الجودة المميزة، والتي تتمتع بخدمات صيانة متنافسة مع باقي المشروعات. وأشار روبرتسون في تصريحات لـ"البيان" ان على المستثمرين عدم الاستهانة بحجم الفرص الاستثمارية الكامنة في نشاط ادارة المجمعات والعقارات السكنية والتجارية، مؤكداً بأنها قناة استثمارية تدر أرباحاً جيدة لو أُحسن استغلالها.
نصائح عقارية
من الأفضل اعتماد المستثمرين العقاريين لاستراتيجيات استثمارية متوسطة إلى طويلة الأجل، بالإضافة إلى اختيار الموقع جيداً و إجراء دراسة معمقة وتفصيلية حول اقتصاد البلد الذي يرغب المستثمر دخوله وسوقه العقاري لاسيما فيما يتعلق بتوقعات النمو السكاني ومعدل نمو الناتج المحلي الإجمالي وعوائد الإستثمار والإيجار، وسيكون من المهم قيامه بالتعرف على مستويات العرض والطلب ونظام الإقراض وتشريعاته القانونية.
دراسات
%50
تشير الدراسات إلى ان نصف عدد المستثمرين العقاريين في منطقة الخليج تقريبا يقومون بشراء العقارات في الخارج استناداً إلى معرفتهم العامة بهذه الأسواق فيما يلجأ الباقون إلى شراء عقارات خلال الاعتماد على شركات استشارية متخصصة في هذا المجال، حيث تقوم هذه الشركات بالبحث عن فرص استثمارية استثنائية غالباً ما تكون أقل من الأسعار المعروضة في السوق. استنادا إلى الأبحاث والدراسات الدقيقة التي تقوم بها على أهم الأسواق العقارية في العالم. نهاية نظرية السعر المناسب لصالح جودة العقار
يؤكد مات جرين رئيس قسم بحوث واستشارات الإمارات في "سي بي آر إي" الشرق الأوسط أن هناك العديد من الإيجابيات التي يمكن أن تؤخذ من النمو الاقتصادي والسكاني القوي الذي حصل خلال العام الماضي في دبي، مما يعكس تحسناً في بيئة الأعمال. ويمكن القول أن حجم التحديات التي كانت تترصد مستقبل العقارات قبل عامين ليست بالحجم ذاته في الوقت الراهن إذ تراجعت كثيراً في ظل البدء بامتصاص العرض الفائض.
وتوقع جرين استمرار ما أسماه "الهجرة إلى الجودة" التي من شأنها الحفاظ على مستوى إيجارات العقارات الرئيسية في المواقع الأكثر جاذبية، ولكن في المقابل قد لا يتغير المشهد كثيراً في سوق المكاتب الثانوية وسط ارتفاع معدلات الشواغر، والمنافسة القوية على استقطاب المستأجرين. وأوضح أن أسعار الإيجارات الرئيسية ظلت مستقرة في المناطق التجارية المركزية في دبي ولكن المنافسة المحتدة الحاصلة ستدفع بالملاك إلى اعتماد استراتيجيات تأجير أكثر شدة عن طريق تقديم فترات تأجير مجانية أطول لجذب المستأجرين.
أما ظروف سوق المكاتب خارج المناطق التجارية المركزية فلا تزال تواجه ضغوطاً وتحدياً سيستمر حتى العام المقبل، خاصة مع توقع دخول عدد كبير من المساحات المقرر الانتهاء منها إلى السوق. وسوف يتركز الجزء الأكبر من التسليم في المواقع الثانوية مثل الخليج التجاري، ومجمع دبي للاستثمار، وأبراج بحيرات جميرا.
ثلاثية نفسية واقتصادية تتحكم بقرار شراء العقار
قال ليم بيلي رئيس قسم البحوث المشروعات السكنية في مؤشر نايت فرانك البريطاني العالمي إن الأثرياء يبحثون الخيارات المتاحة أمامهم، وفي مقدمتها شراء العقارات واستثمار ثرواتها، لكن مجموعة من الأسباب يمكن أن تشكل ثلاثية تتحكم بقراراتهم النهائية وفي مقدمتها أن يكون العقار في بلد آمن ومستقر سياسياً واقتصادياً.
وأضاف أن مقارنة العقارات في الأسواق الناشئة لم تكن قادرة على منافسة نظيراتها في الأسواق التقليدية العريقة بسبب نمط الحياة في الدول المتقدمة ومزايا التعليم والرعاية الصحية لكن الصورة اليوم تبدلت لصالح عقارات الأسواق الصاعدة لاسيما وأن الأسواق العريقة تقع تحت طائلة الأزمات الاقتصادية وخطط التقشف واحتمالات الغرق في استحقاقات الديون السيادية وتحديداً في منطقة اليورو، ما يزيد تنافسية الأسواق الناشئة.
وتتمتع دولة الإمارات التي تتوسط ثلاث قارات هي أسيا وأوروبا وأفريقيا، بمجموعة هائلة من المميزات أبرزها ترسيخها لمكانتها العالمية كملاذ آمن للمستثمرين والمناخ الإستثماري المتفوق بحزمة من التسهيلات غير المسبوقة فضلاً عن البنية التحتية الأكثر تطوراً على المستوى العالمي وتوفيرها أسلوب حياة متفردا للقاطنين فيها وفي مقدمتها الأمن والامان.
من جهته يقول أندرو فيليبس مدير المبيعات بشركة هامبتنز إنترناشونال في لندن في تصريحات لـ(البيان) أن حجم الطلب على عقارات المملكة المتحدة في تزايد مستمر خلافاً لما ذكره زميله أندرو لانغتون، رئيس مجلس إدارة شركة أيلزفورد الدولية للعقار الذي قال أخيراً ان سوق العقارات الأوروبي ومن ضمنه اللندني يعيش أزمة ولن يتعافى قبل 5 سنوات.
لكن فيليبس ولانغتون يتفقان على أن المستثمرين العرب عموماً والإماراتيين خصوصاً يتواجدون بقوة في السوق العقاري البريطاني منذ سبعينات القرن الماضي. ويقول لانغتون ان المستثمر العربي عموماً لا يبيع مقتنياته العقارية في المملكة المتحدة، وهو ما أيدته لويز هيوليت المسؤولة عن القطاع الإسكاني الفاخر في لندن التي ذكرت أن بعض المستثمرين العرب يمتلكون بعض أجمل عقارات المدينة ولا يفكرون ببيعها رغم صدور دراسات أكيدة تتحدث عن توجه لزيادة في الأسعار تتراوح ما بين 11% و13% خلال السنوات الثلاث المقبلة.
ولم تتأثر حماسة المستثمر الإماراتي وشهيته لاقتناء عقارات في لندن رغم صدور قرار قاس قضى بزيادة الضرائب على العقار في بريطانيا من 5% إلى7% طبقاً لفيليبس الذي أكد أن شريحة واسعة من المستثمرين الإماراتيين يتطلعون باستمرار إلى الاستثمار في القطاع العقاري بالمملكة المتحدة، وهم يشكلون في الوقت الراهن ما يعادل 15% من إجمالي مشتري العقارات الفاخرة في وسط لندن. مشيراً إلى أن حماسة المستثمر الإماراتي للعقار البريطاني حفزت شركات الخدمات العقارية من مختلف أنحاء العالم على استعراض محفظة المشاريع التي تمثلها أمام المستثمرين في الإمارات.
وعرضت "هامبتنز إنترناشونال"، اللندنية مجموعة مختارة من العقارات على مستثمرين في دبي الشهر الماضي وبلغت قيمة تلك المجموعة نحو 120 مليون جنيه استرليني.
وأرجع فيليبس الطلب الإماراتي على العقارات الفاخرة في المملكة المتحدة إلى انخفاض سعر صرف الجنيه الاسترليني مقابل العملات الأخرى، ما يوفر فرصة متميزة للمستثمرين لشراء عقارات فاخرة في مناطق مثل نايتسبريدج وكينغستون وتشيلسي وويستمنستر، بميزانيات تبدأ بمليون جنيه وصولاً إلى مبالغ أكبر لشراء عقارات استثنائية.
© Al Bayan 2012
