هل تشهد السعودية مزيداً من المرونة في قوانين الملكية الأجنبية للعقارات؟

PHOTO

06 04 2017

الخبر، المملكة العربية السعودية

تحدد الرؤية السعودية 2030 وبرنامج التحول الوطني المرتبطة خطة الحكومة السعودية لتنويع الاقتصاد ومواجهة التحديات الناتجة عن انخفاض أسعار الطاقة العالمية.

وتعد المبادرات المنبثقة عن رؤية 2030 وبرنامج التحول الوطني حافزًا قويًا لتشجيع الاستثمار الأجنبي في السعودية بشكل عام، وفي القطاع العقاري السعودي أيضاً، وذلك بالرغم من تراجع أسعار النفط وما يترتب على ذلك من خفض الإنفاق الحكومي.

وفي ضوء ما سبق، نستعرض من خلال هذا التقرير قوانين الملكية الأجنبية للعقارات في السعودية، والتطورات الأخيرة لتشجيع الاستثمار في قطاع العقارات.

رؤية 2030 وخطة التحول الوطنية

تحدد رؤية 2030 التزامات كبيرة من جانب الحكومة السعودية تتعلق بتوفير السكن وتطوير الأراضي لتكون صالحة لمجموعة متنوعة من الاستخدامات، وفي هذا الشأن تنص رؤية 2030 تحديداً على ما يلي: "سنقوم باستثمار الأصول العقارية المملوكة للدولة في مواقع إستراتيجية، ونخصص المواقع الحيوية في المدن للمنشآت التعليمية والأسواق والمراكز الترفيهية، وسنخصص مساحات كبيرة على شواطئنا للمشروعات السياحية، وسنخصص الأراضي المناسبة للمشروعات الصناعية".

وفي إطار خطة التحول الوطني فإن قطاع الإسكان، بميزانيته التي تبلغ 59 مليار ريال سعودي، يستحوذ على أكبر مجال من الإنفاق الحكومي؛ كما تهدف الخطة أيضًا إلى:

· زيادة مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي الإجمالي من 5 في المائة إلى 10 في المائة.

· إقامة شراكات مع مطوري القطاع الخاص لتطوير الأراضي الحكومية لمشاريع الإسكان.

· إنشاء تراخيص سريعة ومجموعات مالية خاصة، لتشجيع استثمارات القطاع الخاص في مشاريع الإسكان.

ملكية الأراضي في السعودية

تقتصر ملكية الأراضي في المملكة العربية السعودية عمومًا على السعوديين، ويخضع هذا الأمر لبعض الشروط؛ فعلى سبيل المثال، يتمتع مواطنو وشركات دول مجلس التعاون الخليجي بحقوق معينة في امتلاك الأراضي، لكن وفقًا لعدد من القيود.

ويجوز لشركة في دول مجلس التعاون الخليجي (يكون مساهميها من مواطني دول الخليج)، أو مواطن من دول الخليج، استئجار أو شراء الأراضي، لاستخدامها في أي نشاط تجاري مرخص، وقد يتملكون عقارات سكنية في السعودية لكن وفقاً لعدد من القيود والشروط، غير أن هذه الامتيازات لا تنطبق على الممتلكات التي تقع بالقرب من مكة والمدينة المنورة.

ومن حيث الهيكلة، تجدر الإشارة إلى أن وجود حصة يمتلكها كيان غير تابع لدول مجلس التعاون الخليجي ستجعل الكيان المؤسسي "أجنبيًا"، حتى لو كانت هذه الحصة صغيرة، وهو ما يؤدي إلى اشتراط الحصول على ترخيص استثمار أجنبي يتضمن شروطًا تحدد مقدار رأس المال الذي يجب استثماره والإطار الزمني للاستثمار من قبل الكيان الأجنبي.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن الأجانب من غير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي، أو الشركات التي لا يمتلكها مواطنو دول الخليج بنسبة 100%، لديهم حقوق معينة في تملك الأراضي والممتلكات في السعودية، لكن هذه الحقوق تخضع لعدد من القيود. وأحد القضايا الرئيسية في هذا الإطار أن الملكية الأجنبية للممتلكات في السعودية ليست حقًا عامًا، بل يجب أن ترتبط بمشروع معين.

هيكل الاستثمار في العقارات

لوائح ملكية الأجانب للعقارات (الصادرة بالمرسوم الملكي رقم م/15 بتاريخ 17/4/1421هـ، الموافق 19 يوليو/تموز 2000م) تنظم حيازة الأجانب من غير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي للعقارات في المملكة العربية السعودية.

وبموجب هذه اللوائح، فإن السماح للمستثمر الأجنبي بالملكية والاستثمار العقاري مرهون بحصوله على ترخيص استثمار أجنبي من الهيئة العامة للاستثمار السعودي.

وبصفة عامة ستحتاج الشركة الأجنبية الراغبة في الاستثمار في العقارات في السعودية إلى إنشاء كيان محلي مسجل في المملكة (يمكن أن يكون مملوكًا بالكامل للمساهمين الأجانب) من أجل الحصول على حق (التملك الحر أو الإيجار) للعقارات في السعودية.

ويجوز للشخص الأجنبي أن يتملك ممتلكات في السعودية إذا كان لديه وضع إقامة قانوني عادي، ولديه تصريح من وزارة الداخلية.

وبصفة عامة يجوز للشركة غير التابعة لدول مجلس التعاون الخليجي امتلاك عقارات في السعودية تكون مطلوبة للأغراض التالية:

· القيام بأنشطتها المهنية أو التقنية أو الاقتصادية، بما في ذلك ما يتعلق بمقرها أو مستودعاتها.

· مساكن خاصة لإسكان العاملين في مشروع مرخص.

· الاستخدام السكني من قبل الأفراد ذوي الوضع القانوني العادي.

بالإضافة إلى ذلك، عندما يسمح ترخيص الهيئة العامة للاستثمار السعودي، يجوز لشركة غير تابعة لمجلس التعاون الخليجي تملك عقارات تتعلق بمشروع معين لتطوير العقارات، شريطة أن يكون شراء المباني أو الأراضي (من قبل مقاول مرخص من السعودية) لبناء المباني لأغراض الاستثمار، سواء من خلال البيع أو الإيجار، ويجب الالتزام بالشروط التالية:

· ألا تقل التكلفة الإجمالية للمشروع، سواء الأراضي أو الإنشاءات، عن 30 مليون ريال سعودي (ما يعادل 8 مليون دولار أمريكي).

· يجب أن يتم الاستثمار في التطوير خلال خمس سنوات من شراء العقار.

وبالإضافة إلى ترخيص الهيئة العامة للاستثمار السعودي، يجب الحصول على موافقة الهيئة قبل شراء أي عقار محدد.

ولا تملك الكيانات المملوكة للأجانب أي حق في العقارات التي تقع في حدود مدينتي مكة والمدينة المنورة، كما توجد قيود على الملكية، حيث تحظر اللوائح والقرارات الصادرة عن مجلس الوزراء السعودي والمراسيم الملكية صراحة حيازة العقارات في مواقع محددة.

وفي حال وجود رغبة لدى المستثمر الأجنبي في الحصول على عقارات مكتملة أو متطورة أو تجارية أو مختلطة في السعودية لغرض الاستثمار العقاري، وليس لغرض تطوير العقار، نوضح له الآتي:

· لا يوجد قانون يسمح بهذا الاستحواذ من قبل كيان أجنبي (حتى مع موافقة الهيئة العامة للاستثمار السعودي).

· ليس لدينا علم بأي حالة تم فيها السماح لشركة أجنبية بالحصول على ممتلكات في السعودية لمجرد الاستثمار دون تطوير العقار (في هذه الحالة يتم طلب رخصة التطوير العقاري، فضلاً عن الحد الأدنى من متطلبات رأس المال والحد الأدنى من الأطر الزمنية لإكمال التطوير).

كما أن المملكة العربية السعودية لديها قانون صارم لمكافحة التجاوزات، والذي يجب النظر فيه بعناية عند هيكلة الاستثمارات.

التطورات الأخيرة

في عام 2016، قامت هيئة السوق المالية، بإدخال قواعد جديدة تسمح بتشكيل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في السوق المالية السعودية (تداول)، وذلك في محاولة لفتح سوق العقارات أمام الاستثمار من خلال مجموعة واسعة من المستثمرين، وتغطي القواعد إدارة وتشغيل وملكية صناديق الاستثمار العقاري.

ويجب على صندوق الاستثمار العقاري أن:

· يتم تقديمه للجمهور.

· يتم تداول وحداته في السوق المالية السعودية.

· يكون هدف الاستثمار الأساسي هو الاستثمار في العقارات التي يتم تطويرها من خلال الإنشاء الذي يولّد دخلا دوريًا، بما في ذلك العقارات السكنية والتجارية والصناعية والزراعية والأنواع الأخرى من العقارات.

· يجب أن يتم توزيع نسبة مئوية من صافي أرباحه نقدًا على مالكي الوحدات سنويًا على الأقل.

· يجب على مدير الصندوق تعيين شركة أو أكثر من شركات إدارة العقارات المرخصة، من أجل إدارة العقارات التي تم تأسيسها للاستثمار.

يجب أن تمتلك شركات إدارة عقارات صندوق الاستثمار العقاري الخبرة الضرورية في مجال إدارة العقارات، ويجب أن تنفذ أنشطة إدارة العقارات، بما في ذلك إدارة العقارات وصيانة العقارات وخدمات التأجير وجمع الإيجارات، ويجوز لمدير الصندوق أن يتفق في عقد الإيجار على أن يدير المستأجر العقار ويحافظ عليه خلال فترة عقد الإيجار.

ويعتبر الاشتراك في صندوق الاستثمار العقاري مفتوحًا ليس فقط للسعوديين، ولكن أيضًا لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي، وغير السعوديين المقيمين في السعودية، كما يُسمح للمستثمرين الأجانب غير المقيمين بالتداول في وحدات صناديق الاستثمار العقاري في السوق المالية السعودية.

وقد تم إدخال صناديق الاستثمار العقاري كجزء من تنفيذ الرؤية السعودية 2030 وخطة التحول الوطني، وتهدف القواعد الجديدة إلى زيادة مساهمة قطاع العقارات في الناتج المحلي الإجمالي من 5 إلى 10 في المائة سنويًا، وتوفير رأس المال الخاص لبناء حوالي 1.5 مليون وفقًا لما أعلنته الحكومة السعودية في يونيو/حزيران 2016، وتقرر تنفيذه خلال السنوات السبع المقبلة.

وعلى الرغم من أن الإطار القانوني السعودي يقيّد الملكية الأجنبية في العقارات تمامًا، إلا أن الطموح القوي الذي قدمته الرؤية السعودية 2030 وخطة التحول الوطني، يتوقع أن يساهم في إدخال مزيد من المرونة في القوانين