21 11 2017

برغم تسيّد البيع على الخريطة للمشهد في 2017

شهد المشهد العقاري في دبي منذ بداية العام الجاري تسيداً كاملاً لصفقات بيع عقارات الخريطة مقابل العقارات الجاهزة إذ سجلت صفقات العقارات على الخريطة أو قيد الإنجاز في 2017 اكثر من 31.2 مليار درهم توزعت على 25.6 مليار درهم (للشقق) و5.6 مليارات درهم (للفلل) بينما سجلت صفقات العقارات الجاهزة خلال الفترة ذاتها 17 مليار درهم أي بفارق 14 مليار درهم لصالح صفقات العقارات على الخريطة.

لكن المراقبين يجزمون بأن صفقات العقارات الجاهزة ستصبح في صدارة صفقات العقارات في 2018 صعوداً على خلفية عدة أسباب ابرزها تزايد توجه المستثمرين الى شراء العقار بهدف الاستثمار طويل الأمد من جهة والنمو السكاني في دبي من جهة أخرى.

المشهد العقاري

برز طبقاً لتحليل «البيان الاقتصادي» تغير كامل وشامل في المشهد العقاري خلال الأعوام الثلاثة الماضية فبعد أن تعافى السوق تماما من تداعيات الأزمة العالمية واختفاء المخاوف التي طفت على نحو غير مبرر على تحركات المطورين العقاريين أو تلك القطاعات المتصلة بصناعة العقار شهد السوق عودة ما جرى ترحيله من بعض المشاريع إلى رفوف التأجيل، وتغيرت مقاعد العديد من الشركات العقارية والمستثمرين من مقاعد المتفرجين والمراقبين الى تبني أدوار فاعلة في مجريات الأحداث العقارية التي بقيت محصورة في ايدي بعض اللاعبين من ذوي الملاءة المالية المستقرة.

تعكس المؤشرات العقارية في الوقت الراهن تفاؤلاً لما يحمله رحم الأعوام المقبلة من شهور عسل جديدة تجمع السوق العقاري بالانتعاش والازدهار على نحو مستدام.

فالمستثمر بات أكثر نضجاً وحذراً والأسعار تخلت عن جناية حرق أحلام الراغبين بتملك منزل العمر أو الاستثمار في سوق الإيجارات، ولم يعد المؤجر يتلقى ضربات موجعة بفعل حركة العرض والطلب ولا ينسى المراقبون الإشارة الى أن الرياح أصبحت تلبي ما تشتهيه سفن التطوير العقاري من مرونة التمويل إلى استقرار مواد البناء وتكلفته واجور العمالة بعد تراجع صحي في القيمة.

ويرى العديد من المراقبين أن العقارات الجاهزة ستكون السلعة القيادية في الصفقات العقارية الحالية. وقد باتت عالماً مهماً في وقف نزيف خسائر المطورين كما تساهم في جر السوق للعودة إلى الصفقات الساخنة.

السوق يدعم

يرى المراقبون بأن العامين المقبلين سيكونان عصراً لصفقات العقار الجاهز. ويعتقد المراقبون بأن هناك مؤشرات على أن استمرار ذلك سيكون حتى ما بعد 2020.

ويرجع هؤلاء أسباب ذلك الى أن العديد من المشاريع العقارية قد جرى إنجازها ما يجعل الطلب مرتفعاً من جهة وما يجعل كفة العقار الجاهز مرجحة على العقارات المباعة على الخارطة.

عموماً تتمتع صفقات بيع العقارات الجاهزة بجاذبية أكبر من مثيلتها على الخارطة ويدعم الأولى مجموعة أسباب وعوامل أبرزها المكاسب التي يجنيها المشتري من العقار الجاهز وفقاً للفرص المتاحة في السوق في الوقت الراهن فيما لا تتمتع العقارات على الخارطة بأكثر من ميزة الأسعار التنافسية.

أبرز المكاسب

يمثل العقار الجاهز استثماراً طويل الأجل، بالإضافة إلى كونه جاهزاً للسكن، ويشكل مورداً استثمارياً عند التأجير، الى جانب فرصه التي بالتأكيد ستكون أكبر عند عرضه للبيع، هذا غير فرصه الكبيرة عند قرار مالكه بالحصول على تمويل لشرائه، أو لإعادة تمويله.
 
ويبقى أحد أبرز مزايا العقار الجاهز، شموله بقرار الحصول على تأشيرة زيارة أو إقامة ( لا يقل سعره عن مليون درهم) وهي قابلة للتجديد ببقاء ملكية العقار.

تحديات

أما العقار المباع على الخارطة فإن التحديات التي تواجهه حسبما يرى الخبراء فهي تتلخص بكونه غير جاهز للسكن، وفرصه أقل عند عرضه للبيع، وحظوظه أقل للحصول على التمويل، كما أنه غير مشمول بقرار الحصول على تأشيرة زيارة قابلة للتجديد.

أما مكاسب العقار على الخارطة، فهي لا تتعدى كونه استثماراً طويل الأجل، وسعر شرائه تنافسياً مقارنة بالعقارات الجاهزة.

حساب الضمان

لم يكن لدى المشترين في سوق البيع على الخارطة الكثير من الشكاوى على مدى السنوات القليلة الماضية، حيث ارتفعت قيمة العقارات التي اشتروها من ضعفين إلى ثلاثة أضعاف أثناء عملية البناء، وحتى قبل أن يتموا دفع الأقساط. وكانت تلك تجربة ناجحة للمشترين في مئات المشاريع المختلفة، إلا أن تلك المشاريع لم تنجح حينها فقد ألغيت بعض العقود وتمت إعادة النقود مع الفائدة.

الحذر مطلوب

لعله من شـأن هذه الحالات أن تجعل المشترين يفكرون مرتين قبل أن يشتروا على الخارطة، لأنه وعلى الرغم من أن حساب الضمان الجديد يضمن ألا يتم استخدام الأموال إلا للمشروع نفسه، فإنه في حالات محدودة لا يضمن أن يقوم المطور الثانوي بعمل متقن.

ولا يجدر بالمشترين في سوق الشراء على الخارطة أن يشتروا إلا في المشاريع التي بدأت بالفعل، الأمر الذي سيوفر فرصة أفضل للتحرك حسب التاريخ المحدد. ولا يحبذ المقاولون التجول حول مواقع المشاريع متى بدأ العمل.

وربما ما زال سوق الشراء على الخارطة يتمتع بسمعة جيدة لكنه قد يكون متباطئاً جداً، حيث تم تعويض تأخر تسليم العقارات من خلال ارتفاع الأسعار والنوعية الجيدة والتي يمكن تطويرها بسهولة. ولكن ستكون العقارات المكتملة في السوق الثانوي المستفيد الرئيسي عندما يصبح المشترون أكثر حذراً حول البيع المبكر، مضيفاً سبباً آخر لارتفاع الأسعار هذا العام.

450

مليون درهم تصرفات عقارات دبي أمس

185

صفقة بيع بــــ 290 مليون درهم أهمها بمجمع دبي للاستثمار

160

مليون درهم رهونات لــــ 25 قطعة أرض و39 فيلا وشقة

© البيان 2017